העלויות הגבוהות של דירות ונדל"ן במדינת ישראל דורשות מהצעירים החולמים על בית משלהם לחשוב על אלטרנטיבות שונות על מנת לחסוך בעלויות ולמצוא מסלולים נוחים יותר שיובילו אותם למפתח הנשגב.

אחת האפשרויות שעומדות בפני החוסכים לדירה חדשה – זה רכישת דירה על הנייר. זהו מסלול המקל על חייהם של שני הצדדים, היזמים וקבלני הבנייה והקונים הפוטנציאליים כאחד.

אך כמו לכל דבר בחיים, גם כאן יש צד שני למטבע, ויש להיות מודעים לחסרונות ולסיכונים שבהם כרוכה רכישת דירה על הנייר, ולפעול בכל דרך אפשרית על מנת לצמצם או אפילו למגר (במידת האפשר) סיכונים אלה ולמנוע מצבים לא נעימים של כסף שירד לטמיון, או קבלת דירה שלא עונה לציפיות שלכם.


קרדיט: picjumbo.com

מה זה רכישת דירה על הנייר?

ההליך של רכישת דירה על הנייר – הוא למעשה התחייבות לקנייה עוד טרם הבנייה, כלומר שבפועל עדיין לא קיים נכס. יזמים מאפשרים תוכנית זו על מנת לגייס כספים לביסוס הפרויקט וכדי להפחית את המימון שהם נזקקים לו מהמסלולים הבנקאיים (ובכך לחסוך בריביות).

הקונים מקבלים דירות חדשות במחירים נמוכים יותר מהשוק (הנחה של כ-10-30%), וגם תנאי תשלום נוחים יותר, משום שהפריסה של התשלומים נעשית לכל אורך הבנייה, מה שמאפשר להגיע לדירה בפחות קשיים לטווח הארוך.

הסיכונים שקיימים ברכישה זו הם הזמן הרב שצריך לחכות לדירה, הסיכויים לעיכובים בבנייה בשל בירוקרטיה, סיכון שהחברה שמולה נחתם ההסכם תפשוט רגל והפרויקט לא יגיע לסיומו, שינויים בסטטוס הקרקעות שיגרמו לגניזת הפרויקט ועוד. גורם נוסף שיש לקחת בחשבון, זה מפרט הדירה שלא תמיד יהיה זהה למה שהובטח בשל אילוצים שונים תוך כדי הבנייה.

אך קיימות דרכים להגן במידה מסוימת לפחות מכל הסיכונים האלה, בין אם באמצעות ביצוע מחקר מעמיק על הגורמים המבצעים, והן באמצעות חוק המכר שנועד להגן על הקונים מפני מקרי הונאה או גניבת כספים.

אילו אמצעי בטיחות עומדים בפני הקונים וכיצד לתפעל אותם?

במסגרת קביעת ההסכם מול היזם או חברת הבנייה, חשוב מאוד לעשות מחקר מקיף על הצד השני. האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים? האם לזכותו של היזם נזקפו פרויקטים שהסתיימו בהצלחה, מה שמעיד על יכולת להביא הליך בנייה לסיומו המוצלח?

בנוסף, כדאי לבדוק את שם היזם (החברה והבעלים כאחד) במאגרים הקשורים להליכים משפטיים, על מנת להבין האם היו להם בעיות עם קונים בעבר.
טרם החתימה על ההסכם, חשוב מאוד לבדוק את סטטוס הקרקעות שעליהן נועד להבנות הפרויקט (כלומר, שהקרקעות אכן הופשרו ויועדו לבנייני מגורים).

במסגרת חתימה על ההסכם, יש לראות ולאשר מפרט כמה שיותר מדויק של הדירות – כמה חדרים, חדרי שירותים, מרפסות, ממ"ד, מחסנים, מעליות וכו’. חשוב מאוד לשמור על העתק מקורי של המפרט לצורכי מעקב בעת קבלת הדירה.

תפקידו ואחריותו של עורך דין מקרקעין בהליך רכישת דירה על הנייר

בכל הליך רכישת דירה חשוב להיעזר בשירותיו של עורך דין מומחה לרכישת דירה, אך ברכישת דירה על הנייר זה חשוב אף יותר, כדי להימנע במידת האפשר מקניית "חתול בשק". עורך דין מנוסה יבדוק את היזם ואת הפרויקט שלו עבורכם, יבסס את ההסכם ויגדיר אמצעי ערבות.

אחד מההגנות החשובות שמעניק חוק המכר הוא הערבות – שבמסגרתה רק 7% מסך הסכום מועבר ליזם וגם זה במסגרת חשבון נוטריוני מוגן מטעם עורך הדין המייצג את הקונה. שיתוף פעולה עם עורך דין מנוסה בתחום שיבדוק את כל העניין מראש ויוודא שהיזם מהימן ועומד בהתחייבויותיו יפחית במידה מהותית את הסיכונים של רכישת דירה על הנייר.

  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין תמ"א 38
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין התחדשות עירונית
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד פינוי בינוי
    עורך דין פינוי בינוי
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לפרויקטים של פינוי בינוי בפריסה ארצית רחבה.
    קרא עוד
  • עורך דין קניית דירה
    עורך דין מכירת דירה
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לעסקאות מכר מקרקעין למכירת דירה יד שנייה.
    קרא עוד
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    עלומים 42, רמת גן
    פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן - גידול במפרטי הדירות, עלייה בקומות, חנייה בטאבו ועוד
    קרא עוד
    רמת גן
    הדמיה לרחוב מגדל רעננה
    מגדל 49, רעננה
    תמ"א 38/2 ברעננה בבניין קטן (4 דירות) – שדרוג מגורי הדיירים ושמירה על מלוא זכויותיהם
    קרא עוד
    רעננה
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    רכסים 34, רמת גן
    תמ"א 38/2 בשכונת תל יהודה ברמת גן - התנעה מחודשת של הפרויקט ושדרוג זכויות הדיירים
    קרא עוד
    רמת גן
  • בניין לפני שיפוץ בלפור בת ים
    בלפור 64, בת ים
    תמ"א 38/2 בבת ים – בניין בן כ-40 שנה ייהרס ובמקומו ייבנה מגדל מגורים יוקרתי ומשודרג
    קרא עוד
    בת ים
    פינוי בינוי הרצלייה
    וייצמן 22-24-26 הרצליה
    פינוי בינוי בהרצליה – הריסת מבנים ישנים והקמת מגדלים יוקרתיים המשלבים מגורים ומסחר
    קרא עוד
    הרצליה
  • חייבת לציין את עוד אמיר לחיוב! עורך דין מקצועי, ייצוגי, הקנה לי שקט נפשי מאורף בקניית הבית הראשון שלנו! מומלץ!
    נועה תורג׳מן
  • קיבלנו יחס מצוין ועבודה מיקצועית מאוד.
    jana rachm
  • Amir has been professional, diligent, highly responsive and very educative throughout the whole process. he is both kind and tough, and i was extremely happy to have him on my side. bottom line is i wouldn't want anyone else representing me or fighting for my interests. I will definitely use his services again in the future, Thank You!‏
    Shachar Engel‏
  • Selling a property is never easy let alone when you live abroad, Amir and his team were always available and made sure the sale went smooth and fast. Would definitely use them again. Best Stephan‏
    stephan kazes‏
  • קיבלנו ליווי בתהליך רכישת דירה. אמיר וצוות המשרד הפגינו רמת מקצועיות גבוהה מאוד, ירידה לפרטים וקצב עבודה מהיר. פשוט תענוג! ממליצים בחום.
    Ohad Perry
  • עו"ד אמיר שטיינהץ מקצועי מאוד, נעים לשוחח איתו ולהתייעץ. הוא סבלני ופתוח לשאלות ונותן עצות לעניין. המשרד עצמו נעים לשהייה.
    ספיר צח
  • קיבלתי שרות אדיב זמין ומקצועי ביותר כל התגובות מהצד השני היו שאני מטופל ע"י עורך דין עינייני שיודע את החומר היטב ממליץ בחום.
    פיני שפיגלר
  • עורך דין מקצועי ביותר, אמין, תמיד זמין וקשוב. מומלץ ביותר, עשה בשבילנו מעל ומעבר!
    Sophia Edwarda
  • מקצועי מאוד !
    מתן עזרא מתווך דירות בת ים חולון יפו תיווך רימקס
  • אמיר הוא עו״ד מצוין, מקצועי, ענייני ועם יחסי אנוש מעולים. ליווה אותנו במכירת וברכישת דירה, הסביר וענה על כל השאלות במהירות ובמקצועיות! ממליצה בחום!
    eti twig
  • מענה אישי מהיר ומקצועי ! ידע ונסיון רב בנושא קבוצות רכישה
    Amit Lavi
  • עו"ד אמיר שטיינהרץ שירות מקצועי ברמה הגבוהה ביותר, ומה שלא פחות חשוב אדיב עם זמינות גבוהה
    אתי דוסטוב
  • הלקוח יכול בשקט לקחת צעד אחורה ולתת לו לנהל את הכל...מעבר לגישה השירותית והאקסטרא מיילים שעושה, אמיר פשוט יודע את העבודה ולא ניתן להתקיל אותו. מומלץ מאוד מאוד!
    yasmin Omer Azulay
  • חוזה למכירת דירה מהיר ,ברור ומקצועי .
    yosikedar
  • עו"ד אמיר ליווה אותנו לאחרונה בעסקה. הוא היה קשוב, אכפתי ומקצועי. ניכר כי הדאגה שלו ללקוחות הוא הדבר העיקרי שמנחה אותו לכל אורך הדרך. אמיר הסביר לנו כל סוגיה משפטית באופן הברור ביותר. מומלץ בחום!!!
    עמית נהדר

    שם*
    טלפון*
    הודעה
    שלח
    • קשישים ואוכלוסיות מיוחדות בעידן פינוי בינוי ותמ"א 38
      בצל משבר הדיור הנמשך מזה שנים רבות הנובע...
    • סרבנות דיירים בהתחדשות עירונית – איך מתמודדים עם זה?
      בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת פרויקטי...
    • ההקלות החדשות לבניית ממ"ד בצל המלחמה
      מלחמת חרבות ברזל הפוקדת את מדינתנו בחודש...
    מה תפקידו של עורך דין מקרקעין?

    במסגרת ההתמחות בתחום המקרקעין, עורכי הדין עוסקים ומכירים לעומק את כל החוקים הקשורים בנדל"ן, בין אם הטיפול בנכס הוא למטרת מגורים, השקעה, מכירה, קנייה וכו'. במקרים רבים אנשים מן השורה לא יודעים את כל זכויותיהם בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן או את הסיכונים הכרוכים בחוזים כאלה ואחרים.

    תפקידיו של עו"ד מקרקעין הם רבים והבולטים שביניהם- להביא לידי מימוש את כל זכויותיהם של מיוצגיו, לוודא שבכל צעד הם מוגנים מבחינה משפטית, לשקף נקודות תורפה בעסקה וכמובן ללוות לכל אורך התהליך מול כל הגורמים המעורבים.

    מה זה פינוי בינוי?

    תכנית פינוי בינוי היא למעשה חלק מתכנית המתאר הארצית לחזיוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) שתמומש במבנים קימיים שאין אפשרות לבצע בהם שיפוץ מקיף. כלומר, במקרים בהם המבנה בעייתי מהיסודות יש צורך לפנות את כל דיריי הבניין, להרוס את כולו מהיסודות ולבנות מבנה חדש לחלוטין שעומד בכל התקנים.

    לעומת ביצוע תכנית תמ"א 38, כאשר הוכרז שמבנה מסויים עתיד לעבור פינוי בינוי, כל הדיריים, בין אם בעלי הבית או לא, ייאלצו לעבור למקום מגורים חלופי בתאריך שנקבע ע"י הרשויות, הקבלן המבצע ושאר הגורמים המעורבים.

    איך מקבלים פטור ממס שבח?

    ישנם מספר תנאים בהם צריך לעמוד על מנת לקבל פטור ממס שבח (שבד"כ עומד על סך 25% מערך הנכס) חלקי או מלא. ראשית- דעו שדירה שהועברה בירושה פטורה ממס שבח על פי חוק. מעבר לכך, בכל שאר המקרים מדובר בהמון סעיפי חוק מסועף ומורכב, שמאוד קל ללכת לאיבוד בו ללא ליווי עורך דין מקרקעין.

    בגדול ניתן לומר שאם הייעוד לנכס (למשל גן ילדים פרטי) נכנס בסעיפי החוק, תוכלו לקבל עליו פטור ממס שבח, חלקי או מלא כתלות בקיום שאר הסעיפים. חלק מהדברים שנלקחים בחשבון בחישוב מס שבח הם ההוצאות שהיו למוכר הנכס, כלומר, ככל שהיו למוכר יותר הוצאות על הנכס כך יורד הערך של הרווח הנקי ולפיכך בהתאם גם סכום ההיטל לתשלום.

    מה זה תמ"א 38?

    מאחורי המילה עומדים ראשי התיבות "תכנית מתאר ארצית", בשמה המלא "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". כלומר, מדובר במתווה מדיני-כללי שנועד להביא לחיזוק ושיפור עמידות מבני מגורים בארץ באופן נרחב ומקיף. בעיקרה, ביצוע התכנית על מבנים רבי קומות הוא למטרת חיזוק יסודות הבניין ובכך מניעה של קריסה במקרה של אסון.

    בבניינים אשר הוכנסו לתכנית, ניתן במסגרתה גם להוסיף חלקים בנכסים כמו דירות נוספות בבניין, ממ"דים, מרפסות וכמובן גם שיפוץ והרחבת הנראות הכללית של המרחבים המשותפים במבנה. אחד התוצרים של התכנית הארצית היא שיפור חזות הערים בישראל והעלמה מהנוף של בניינים ישנים ומתפרקים שבהחלט מוריד מערך המקרקעין בשכונה ובעירה בכלל.

    03-381-9876
    wemake whatsapp היי, צריך עזרה?
    משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ wemake whatsapp
    wemake chat שלום

    wemake chat ?איך אפשר לעזור
    תחילת שיחה
    Powered by wemake