ישנן שתי אפשרויות לרכישת נכס שכולכם ודאי כבר מכירים, מקבלן- משמע אתם תהיו הראשונים לגור בנכס שזה עתה נבנה או מיד שנייה. ברכישת דירה מקבלן יש כמובן הרבה יתרונות, החל מהריגוש של דירה חדשה- כלומר, אין צורך לדאוג מליקויים או בלאי בתשתיות הדירה ועד ליכולתכם להיות חלק מתכנון הבית ולא לקבלו מן המוכן.

מדינת ישראל מתפתחת בקצב מסחרר ובנייני המגורים החדשים צצים כמו פטריות אחרי הגשם. לכולנו יצא להיתקל בשלטי חוצות ענקיים שנוקבים במחירים מאוד אטרקטיביים לדירה חדשה לעומת מספר החדרים. במקרים מסויימים נראה שהפערים בין הדירות ביד שנייה לעומת החדשות הוא קטן ואף שולי.

דירה חדשה מקבלן

אך חשוב מאוד לדעת מראש, שהמחיר הנקוב בפרסומות ובהצעות המחיר לא כולל בתוכו רכיבים מהותיים מאוד שעלולים להצטבר לסכומים גבוהים שמשפיעים באופן ישיר על הסכום שתוציאו על הנכס החדש.

מס רכישה ושכר טרחה

הוצאת מהותית שיש לבדוק בטרם עת, היא מס הרכישה. זהו המס שמחייבת המדינה לשלם על כל עסקת רכישת מקרקעין בישראל. שיעורי המס מתחלקים למדרגות שמתעדכנות מידי שנה ובתנאים מסויימים ניתן לקבל הנחה במס הרכישה.

לכל קבלן המנהל עסקאות מקרקעין יש עורך דין המטפל בענייניו. זה עניין שבשגרה אך עשוי להפתיע אתכם שבדרך כלל את שכר הטרחה לעורך הדין של הקבלן, הרוכשים משלמים.

בעבר, הקבלנים יכלו לדרוש סכומים מופקעים בעניין אך כיום המחיר הוגבל ל 5,000 ₪ + מע"מ. זכרו, עורך דינו של הקבלן לא מייצג אתכם ואת האינטרסים שלכם, אלא את של הקבלן בלבד ולכן תמיד כדאי לערב עורך דין המתמחה ברכישת דירה מטעמכם בתהליך.

חיבור לתשתיות

מכיוון שהדירה חדשה, כנראה שהיא עדיין לא חוברה לתשתיות חשמל, גז ומים. במקרים רבים, הקבלן גובה את עלות החיבור לתשתיות מהרוכשים. את עלויות החיבור ניתן לבדוק אל מול הרשויות האחראיות על התשתיות באיזור.

מדד תשומת בנייה

ברוב המקרים, הרוכשים מעבירים את התשלום לקבלן בכמה פעימות ולא בבת אחת. התשלומים מוצמדים למדד תשומות הבנייה- זהו מדד שעוקב אחרי השינויים במחירים שחלים בכל המוצרים הקשורים לעבודת הבנייה, החל מחומרי הבנייה ועד לשעות עבודה. כלומר, ככל שהתשלומים לקבלן ייפרשו כך הסיכוי שתיאלצו לשלם יותר, יעלה.

תוספות נחוצות

אם אתם מתעניינים בדירה בקומה השמינית למשל, בקלות אפשר לחשוב שסורגים הם חלק מהסטנדרט ומחירם נכלל במחיר הדירה הנקוב. לא כך הדבר, הסורגים אינם כלולים בתוכניות הבנייה ואינם באחריות הקבלן אלא אם ביקשתם אותם כתוספת.

בינינו, גם בקומה הראשונה של בניין מיגון חלונות הוא לא עניין של מה בכך ולכן קחו בחשבון שההוצאות על קניית והתקנת סורגים תתגלגל אליכם.

במרבית דירות הקבלן, תהיה הכנה לתשתית מיזוג ומקומות ייעודים להנחת המנועים, אבל, עלויות רכישת מזגנים והתקנתם גם הם אינם כלולים במחיר הדירה. בקיץ הישראלי באמת לא נעים בבית בלי מזגן, ולכן חשוב לדעת שזוהי הוצאה שתהיה עליכם ויכולה אף להגיע לעשרות אלפי שקלים (כתלות במספר המזגנים או גודל הדירה במזגן מרכזי).

מרבית הקבלנים לא כוללים עלויות של מקלחונים וארונות אמבטיה בתכניות ובמחירי הדירה. במקרים מסויימים הקבלן יכול אף להשאיר את חיבורי המים בלבד ללא ברזים. יש לקחת בחשבון את כל אבזור חדרי המקלחת והאמבטיה בדירה.

שינויים ושדרוגים

במידה ותרצו לבצע שינויים בתכנית הבנייה של הדירה, יש לקחת בחשבון שעלויות אלה עלולות להרקיע שחקים, בעיקר בעקבות העובדה שהקבלן הוא היחיד שיכול לבצע אותן בטרם מסירת הדירה והוא זה שקובע את המחיר לשינויים.

כך שביכולתו לקבוע סכום גבוה או אפילו שרירותי, בידיעה שאין באפשרותכם לקחת שיפוצניק או קבלן אחר לבצע את העבודה.
דבר נוסף שחשוב לזכור, ברוב המוחלט של המקרים, המפרט הטכני שהקבלן נותן כסטנדרט עם הדירה (מטבח, שיש, ריצוף, קרמיקה, דלתות וכו') הוא מהבסיסיים ביותר שיש בשוק.

אין צורך כמובן להסביר שזה חלק מחישוב הרווח הנקי שלו. באם תרצו לשדרג את מה שמוצע כסטנדרט בוודאי תצטרכו להוסיף לא מעט כסף בעצמכם.

ישנן כמובן עוד הוצאות סביב העניין, אך אלה העיקריות שביניהן. מומלץ להיצמד ל10 עצות הזהב לרכישת דירה מקבלן וכמובן חשוב לבדוק היטב את המפרט הטכני, החוזה ואת כל מה שחברת הבנייה או הקבלן מציעים תחת המחיר הנקוב ומשם לחשב גם את ההוצאות הנלוות, שעלולות גם הן להשתנות,

אין ספק שעורך דין מקרקעין המתמחה בתחום ועבד מול עשרות חברות בנייה וקבלנים בארץ יוכל ללוות אתכם צעד צעד ולעזור לכם להתכונן כלכלית בצורה הטובה ביותר.

  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין תמ"א 38
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין התחדשות עירונית
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד פינוי בינוי
    עורך דין פינוי בינוי
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לפרויקטים של פינוי בינוי בפריסה ארצית רחבה.
    קרא עוד
  • עורך דין קניית דירה
    עורך דין מכירת דירה
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לעסקאות מכר מקרקעין למכירת דירה יד שנייה.
    קרא עוד
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    עלומים 42, רמת גן
    פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן - גידול במפרטי הדירות, עלייה בקומות, חנייה בטאבו ועוד
    קרא עוד
    רמת גן
    הדמיה לרחוב מגדל רעננה
    מגדל 49, רעננה
    תמ"א 38/2 ברעננה בבניין קטן (4 דירות) – שדרוג מגורי הדיירים ושמירה על מלוא זכויותיהם
    קרא עוד
    רעננה
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    רכסים 34, רמת גן
    תמ"א 38/2 בשכונת תל יהודה ברמת גן - התנעה מחודשת של הפרויקט ושדרוג זכויות הדיירים
    קרא עוד
    רמת גן
  • בניין לפני שיפוץ בלפור בת ים
    בלפור 64, בת ים
    תמ"א 38/2 בבת ים – בניין בן כ-40 שנה ייהרס ובמקומו ייבנה מגדל מגורים יוקרתי ומשודרג
    קרא עוד
    בת ים
    פינוי בינוי הרצלייה
    וייצמן 22-24-26 הרצליה
    פינוי בינוי בהרצליה – הריסת מבנים ישנים והקמת מגדלים יוקרתיים המשלבים מגורים ומסחר
    קרא עוד
    הרצליה
  • חייבת לציין את עוד אמיר לחיוב! עורך דין מקצועי, ייצוגי, הקנה לי שקט נפשי מאורף בקניית הבית הראשון שלנו! מומלץ!
    נועה תורג׳מן
  • קיבלנו יחס מצוין ועבודה מיקצועית מאוד.
    jana rachm
  • Amir has been professional, diligent, highly responsive and very educative throughout the whole process. he is both kind and tough, and i was extremely happy to have him on my side. bottom line is i wouldn't want anyone else representing me or fighting for my interests. I will definitely use his services again in the future, Thank You!‏
    Shachar Engel‏
  • Selling a property is never easy let alone when you live abroad, Amir and his team were always available and made sure the sale went smooth and fast. Would definitely use them again. Best Stephan‏
    stephan kazes‏
  • קיבלנו ליווי בתהליך רכישת דירה. אמיר וצוות המשרד הפגינו רמת מקצועיות גבוהה מאוד, ירידה לפרטים וקצב עבודה מהיר. פשוט תענוג! ממליצים בחום.
    Ohad Perry
  • עו"ד אמיר שטיינהץ מקצועי מאוד, נעים לשוחח איתו ולהתייעץ. הוא סבלני ופתוח לשאלות ונותן עצות לעניין. המשרד עצמו נעים לשהייה.
    ספיר צח
  • קיבלתי שרות אדיב זמין ומקצועי ביותר כל התגובות מהצד השני היו שאני מטופל ע"י עורך דין עינייני שיודע את החומר היטב ממליץ בחום.
    פיני שפיגלר
  • עורך דין מקצועי ביותר, אמין, תמיד זמין וקשוב. מומלץ ביותר, עשה בשבילנו מעל ומעבר!
    Sophia Edwarda
  • מקצועי מאוד !
    מתן עזרא מתווך דירות בת ים חולון יפו תיווך רימקס
  • אמיר הוא עו״ד מצוין, מקצועי, ענייני ועם יחסי אנוש מעולים. ליווה אותנו במכירת וברכישת דירה, הסביר וענה על כל השאלות במהירות ובמקצועיות! ממליצה בחום!
    eti twig
  • מענה אישי מהיר ומקצועי ! ידע ונסיון רב בנושא קבוצות רכישה
    Amit Lavi
  • עו"ד אמיר שטיינהרץ שירות מקצועי ברמה הגבוהה ביותר, ומה שלא פחות חשוב אדיב עם זמינות גבוהה
    אתי דוסטוב
  • הלקוח יכול בשקט לקחת צעד אחורה ולתת לו לנהל את הכל...מעבר לגישה השירותית והאקסטרא מיילים שעושה, אמיר פשוט יודע את העבודה ולא ניתן להתקיל אותו. מומלץ מאוד מאוד!
    yasmin Omer Azulay
  • חוזה למכירת דירה מהיר ,ברור ומקצועי .
    yosikedar
  • עו"ד אמיר ליווה אותנו לאחרונה בעסקה. הוא היה קשוב, אכפתי ומקצועי. ניכר כי הדאגה שלו ללקוחות הוא הדבר העיקרי שמנחה אותו לכל אורך הדרך. אמיר הסביר לנו כל סוגיה משפטית באופן הברור ביותר. מומלץ בחום!!!
    עמית נהדר

    שם*
    טלפון*
    הודעה
    שלח
    • קשישים ואוכלוסיות מיוחדות בעידן פינוי בינוי ותמ"א 38
      בצל משבר הדיור הנמשך מזה שנים רבות הנובע...
    • סרבנות דיירים בהתחדשות עירונית – איך מתמודדים עם זה?
      בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת פרויקטי...
    • ההקלות החדשות לבניית ממ"ד בצל המלחמה
      מלחמת חרבות ברזל הפוקדת את מדינתנו בחודש...
    מה תפקידו של עורך דין מקרקעין?

    במסגרת ההתמחות בתחום המקרקעין, עורכי הדין עוסקים ומכירים לעומק את כל החוקים הקשורים בנדל"ן, בין אם הטיפול בנכס הוא למטרת מגורים, השקעה, מכירה, קנייה וכו'. במקרים רבים אנשים מן השורה לא יודעים את כל זכויותיהם בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן או את הסיכונים הכרוכים בחוזים כאלה ואחרים.

    תפקידיו של עו"ד מקרקעין הם רבים והבולטים שביניהם- להביא לידי מימוש את כל זכויותיהם של מיוצגיו, לוודא שבכל צעד הם מוגנים מבחינה משפטית, לשקף נקודות תורפה בעסקה וכמובן ללוות לכל אורך התהליך מול כל הגורמים המעורבים.

    מה זה פינוי בינוי?

    תכנית פינוי בינוי היא למעשה חלק מתכנית המתאר הארצית לחזיוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) שתמומש במבנים קימיים שאין אפשרות לבצע בהם שיפוץ מקיף. כלומר, במקרים בהם המבנה בעייתי מהיסודות יש צורך לפנות את כל דיריי הבניין, להרוס את כולו מהיסודות ולבנות מבנה חדש לחלוטין שעומד בכל התקנים.

    לעומת ביצוע תכנית תמ"א 38, כאשר הוכרז שמבנה מסויים עתיד לעבור פינוי בינוי, כל הדיריים, בין אם בעלי הבית או לא, ייאלצו לעבור למקום מגורים חלופי בתאריך שנקבע ע"י הרשויות, הקבלן המבצע ושאר הגורמים המעורבים.

    איך מקבלים פטור ממס שבח?

    ישנם מספר תנאים בהם צריך לעמוד על מנת לקבל פטור ממס שבח (שבד"כ עומד על סך 25% מערך הנכס) חלקי או מלא. ראשית- דעו שדירה שהועברה בירושה פטורה ממס שבח על פי חוק. מעבר לכך, בכל שאר המקרים מדובר בהמון סעיפי חוק מסועף ומורכב, שמאוד קל ללכת לאיבוד בו ללא ליווי עורך דין מקרקעין.

    בגדול ניתן לומר שאם הייעוד לנכס (למשל גן ילדים פרטי) נכנס בסעיפי החוק, תוכלו לקבל עליו פטור ממס שבח, חלקי או מלא כתלות בקיום שאר הסעיפים. חלק מהדברים שנלקחים בחשבון בחישוב מס שבח הם ההוצאות שהיו למוכר הנכס, כלומר, ככל שהיו למוכר יותר הוצאות על הנכס כך יורד הערך של הרווח הנקי ולפיכך בהתאם גם סכום ההיטל לתשלום.

    מה זה תמ"א 38?

    מאחורי המילה עומדים ראשי התיבות "תכנית מתאר ארצית", בשמה המלא "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". כלומר, מדובר במתווה מדיני-כללי שנועד להביא לחיזוק ושיפור עמידות מבני מגורים בארץ באופן נרחב ומקיף. בעיקרה, ביצוע התכנית על מבנים רבי קומות הוא למטרת חיזוק יסודות הבניין ובכך מניעה של קריסה במקרה של אסון.

    בבניינים אשר הוכנסו לתכנית, ניתן במסגרתה גם להוסיף חלקים בנכסים כמו דירות נוספות בבניין, ממ"דים, מרפסות וכמובן גם שיפוץ והרחבת הנראות הכללית של המרחבים המשותפים במבנה. אחד התוצרים של התכנית הארצית היא שיפור חזות הערים בישראל והעלמה מהנוף של בניינים ישנים ומתפרקים שבהחלט מוריד מערך המקרקעין בשכונה ובעירה בכלל.

    03-381-9876
    wemake whatsapp היי, צריך עזרה?
    משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ wemake whatsapp
    wemake chat שלום

    wemake chat ?איך אפשר לעזור
    תחילת שיחה
    Powered by wemake