אי אפשר לדבר על עולם הנדל"ן הישראלי מבלי להזכיר את תחום ההתחדשות העירונית. מדי שנה אנו עדים לעוד תכניות ופרויקטים כאשר ב-2022, אף נשבר שיא ההיתרים עם מספר שהגיע לכ-27,000. יחד עם זאת, אם בוחנים פרויקטים של פינוי בינוי למשל, הנתון המדאיג הוא ששני שליש מהם מתקיימים ב-3 ערים בלבד בישראל – ירושלים, תל אביב וחולון. אז איזו בשורה שנת 2023 תביא עמה מבחינת פרויקטים של התחדשות עירונית? אילו נושאים יעסיקו אותנו השנה? מה האתגרים הצפויים לנו? הסקירה המלאה לפניכם.

חוק ההסדרים והבטחות הממשלה

כמעט כל שנה ממשלת ישראל מגישה איגוד תיקוני חקיקה (חוק ההסדרים) ובו התייחסות לנושאים שונים, כולל התחדשות עירונית. בטיוטה שהוגשה בתחילת השנה בולטים שני אספקטים, הראשון נוגע למספר יחידות הדיור המינימלי הדרוש על מנת שיבוצע באותו שיכון פרויקט של התחדשות עירונית שכעת צפוי לעמוד על פחות מ-24, ויהיו בו במינימום שליש צמודי קרקע. האספקט השני נוגע בנושא הטבות מס בעת מכירת נכס שעובר פינוי בינוי – עד כה בעל נכס שהיה מוכר את הדירה טרם הושלמה בנייתה לא היה נהנה מפטורים והטבות מס וכעת זה צפוי להשתנות ולא יהיה יותר צורך לחכות לטופס 4.

כמו כן, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית צפויה להמשיך גם השנה את מגמת הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית עם הרשויות המקומיות שהיינו עדים אליה בשנה שעברה. במסגרת הסכמים אלה היא תעביר להן מענק עבור פיתוח תשתיות תומכות התחדשות עירונית כאשר המטרה היא לתת תמריץ לאשר היתרי בנייה – ככל שהרשות תוציא יותר היתרים כך המענק יהיה גדול יותר. שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, אף טען כי 550 מיליון ₪ מתוך תקציב המדינה יוקצו להסכמים אלו, בתקווה שרשויות נוספות יצטרפו אליהם.

תמ"א 38 לאן?

הידעתם כי מרבית הדירות החדשות (כ-70%) שנבנות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית מגיעות מתמ"א 38? כן, זו לא טעות, מדובר בדיוק באותה תכנית שמגיעה לסיומו ממש בקרוב ולהזכירכם החוק להארכת הטבות מס מכוח תמ"א 38 עד 2026 עוד לא עבר בכנסת, תכנית שעיריות רבות מנסות למנוע אותה (השנה יתקיימו בחירות לרשויות המקומיות והן ינצלו זאת על מנת להימנע מלהתעסק בפרויקטים של תמ"א) – ויותר מהכול, תכנית שכרגע אין לה חלופה ממשית.

כרגע מרחפים באוויר המון סימני שאלה כי לא ברור באילו מקרים ניתן יהיה להמשיך ולקדם פרויקטים של תמ"א גם אחרי תאריך תפוגתה ואילו הטבות מס יהיו רלוונטיות. שלא תטעו, לא מדובר בתכנית מושלמת שאין לה בעיות אך היא בהחלט סיפקה מענה לשדרוג דירות רבות ובנייה של יחידות דיור חדשות, וכרגע אין תכנית מספיק טובה שיכולה להחליף אותה.

בנוסף לפקיעת התכנית, עוד בסוף השנה שעברה החליטה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה על עצירה של פרויקטים של תמ"א 38 המתבצעים ברדיוס של פחות מ-100 מטר מתחנות המטרו העתידיות, מדובר באלפי יחידות דיור שעתידן עדיין לא ידוע. כמו כן, נמצאים בסכנה פרויקטים נוספים הממוקמים עד לרדיוס של 300 מטר מאותן התחנות.

ובכל זאת- אילו חלופות עומדות על הפרק?

החלופה הכי מדוברת לתמ"א 38 היא כמובן חלופת שקד שמבקשת לתקן חלק מהפגמים של התמ"א. מאפייניה הבולטים של התכנית הם אפשרות לקדם תב"ע ביחד עם היתר בנייה, התחדשות עירונית שתתבסס על הריסה ובנייה מחדש, הענקת 400% זכויות בנייה ליזם בשביל לעודד בנייה בפריפריה, מתן אפשרות לרשות המקומית לגבות היטלי השבחה והרשימה עוד ארוכה.

אחת הבעיות הבולטות בתכנית שחלקים ממנה הם מאוד כלליים כך שכל רשות תוכל לבצע אותה באופן שונה, דבר הנותן פתח לאי וודאות ואף תביעות עתידיות, אולי רבות יותר ממה שהיו במסגרת תמ"א 38. השאיפה הייתה שהתכנית תפעל במקביל לתמ"א 38 וכך יוכלו לבחון אותה אך דבר זה לא קרה עד עכשיו ולא ברור אם יקרה גם השנה.

חלופה נוספת, אותה מקדמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הינה התחדשות בניינית שנוצרה במטרה שביום שאחרי תמ"א 38 יהיה ניתן לבצע התחדשות עירונית גם עבור בניין בודד. בשונה מחלופת שקד, תכנית זאת מאפשרת הוצאת היתרי בנייה ללא תב"ע והיתרון בתכנית זו הוא בכך שניתן להתאים אותה לצרכים השונים של כל עיר. בניגוד לתמ"א 38 התכנית מאפשרת להוציא היתר בנייה עבור בניינים שנבנו עד 1992 ומציעה מסלולים שונים ממסלול לחיזוק בלבד ועד מסלול למיגון ותוספת.

לסיכום, כרגע יש יותר שאלות מאשר תשובות לגבי איך תסתיים שנה זו מבחינת ההתחדשות העירונית אך לגבי חשיבותה אין ספק, בעיקר לאחר שהיינו עדים לרעידות האדמה בטורקיה. חיזוק מבנים יכול למנוע אסון גדול במדינת ישראל ולצערנו בפרפריה, באותם ישובים הממוקמים על השבר הסורי-אפריקאי, כמעט ואין התחדשות עירונית – ולכן, עידוד ההתחדשות העירונית באזורים אלו צריכה להיות מטרה חשובה עבור הממשלה החדשה.

אין ספק שעליית הריביות בשוק הנדל"ן וכך גם עליית תשומות הבנייה יכולים לערער את הפרויקטים – האם השוק יתאזן כמו שרבים מבטיחים שיקרה ב-2023? אנחנו נמשיך לעקוב ולעדכן.

  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין תמ"א 38
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין התחדשות עירונית
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד פינוי בינוי
    עורך דין פינוי בינוי
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לפרויקטים של פינוי בינוי בפריסה ארצית רחבה.
    קרא עוד
  • עורך דין קניית דירה
    עורך דין מכירת דירה
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לעסקאות מכר מקרקעין למכירת דירה יד שנייה.
    קרא עוד
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    עלומים 42, רמת גן
    פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן - גידול במפרטי הדירות, עלייה בקומות, חנייה בטאבו ועוד
    קרא עוד
    רמת גן
    הדמיה לרחוב מגדל רעננה
    מגדל 49, רעננה
    תמ"א 38/2 ברעננה בבניין קטן (4 דירות) – שדרוג מגורי הדיירים ושמירה על מלוא זכויותיהם
    קרא עוד
    רעננה
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    רכסים 34, רמת גן
    תמ"א 38/2 בשכונת תל יהודה ברמת גן - התנעה מחודשת של הפרויקט ושדרוג זכויות הדיירים
    קרא עוד
    רמת גן
  • בניין לפני שיפוץ בלפור בת ים
    בלפור 64, בת ים
    תמ"א 38/2 בבת ים – בניין בן כ-40 שנה ייהרס ובמקומו ייבנה מגדל מגורים יוקרתי ומשודרג
    קרא עוד
    בת ים
    פינוי בינוי הרצלייה
    וייצמן 22-24-26 הרצליה
    פינוי בינוי בהרצליה – הריסת מבנים ישנים והקמת מגדלים יוקרתיים המשלבים מגורים ומסחר
    קרא עוד
    הרצליה
  • חייבת לציין את עוד אמיר לחיוב! עורך דין מקצועי, ייצוגי, הקנה לי שקט נפשי מאורף בקניית הבית הראשון שלנו! מומלץ!
    נועה תורג׳מן
  • קיבלנו יחס מצוין ועבודה מיקצועית מאוד.
    jana rachm
  • Amir has been professional, diligent, highly responsive and very educative throughout the whole process. he is both kind and tough, and i was extremely happy to have him on my side. bottom line is i wouldn't want anyone else representing me or fighting for my interests. I will definitely use his services again in the future, Thank You!‏
    Shachar Engel‏
  • Selling a property is never easy let alone when you live abroad, Amir and his team were always available and made sure the sale went smooth and fast. Would definitely use them again. Best Stephan‏
    stephan kazes‏
  • קיבלנו ליווי בתהליך רכישת דירה. אמיר וצוות המשרד הפגינו רמת מקצועיות גבוהה מאוד, ירידה לפרטים וקצב עבודה מהיר. פשוט תענוג! ממליצים בחום.
    Ohad Perry
  • עו"ד אמיר שטיינהץ מקצועי מאוד, נעים לשוחח איתו ולהתייעץ. הוא סבלני ופתוח לשאלות ונותן עצות לעניין. המשרד עצמו נעים לשהייה.
    ספיר צח
  • קיבלתי שרות אדיב זמין ומקצועי ביותר כל התגובות מהצד השני היו שאני מטופל ע"י עורך דין עינייני שיודע את החומר היטב ממליץ בחום.
    פיני שפיגלר
  • עורך דין מקצועי ביותר, אמין, תמיד זמין וקשוב. מומלץ ביותר, עשה בשבילנו מעל ומעבר!
    Sophia Edwarda
  • מקצועי מאוד !
    מתן עזרא מתווך דירות בת ים חולון יפו תיווך רימקס
  • אמיר הוא עו״ד מצוין, מקצועי, ענייני ועם יחסי אנוש מעולים. ליווה אותנו במכירת וברכישת דירה, הסביר וענה על כל השאלות במהירות ובמקצועיות! ממליצה בחום!
    eti twig
  • מענה אישי מהיר ומקצועי ! ידע ונסיון רב בנושא קבוצות רכישה
    Amit Lavi
  • עו"ד אמיר שטיינהרץ שירות מקצועי ברמה הגבוהה ביותר, ומה שלא פחות חשוב אדיב עם זמינות גבוהה
    אתי דוסטוב
  • הלקוח יכול בשקט לקחת צעד אחורה ולתת לו לנהל את הכל...מעבר לגישה השירותית והאקסטרא מיילים שעושה, אמיר פשוט יודע את העבודה ולא ניתן להתקיל אותו. מומלץ מאוד מאוד!
    yasmin Omer Azulay
  • חוזה למכירת דירה מהיר ,ברור ומקצועי .
    yosikedar
  • עו"ד אמיר ליווה אותנו לאחרונה בעסקה. הוא היה קשוב, אכפתי ומקצועי. ניכר כי הדאגה שלו ללקוחות הוא הדבר העיקרי שמנחה אותו לכל אורך הדרך. אמיר הסביר לנו כל סוגיה משפטית באופן הברור ביותר. מומלץ בחום!!!
    עמית נהדר

    שם*
    טלפון*
    הודעה
    שלח
    • קשישים ואוכלוסיות מיוחדות בעידן פינוי בינוי ותמ"א 38
      בצל משבר הדיור הנמשך מזה שנים רבות הנובע...
    • סרבנות דיירים בהתחדשות עירונית – איך מתמודדים עם זה?
      בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת פרויקטי...
    • ההקלות החדשות לבניית ממ"ד בצל המלחמה
      מלחמת חרבות ברזל הפוקדת את מדינתנו בחודש...
    מה תפקידו של עורך דין מקרקעין?

    במסגרת ההתמחות בתחום המקרקעין, עורכי הדין עוסקים ומכירים לעומק את כל החוקים הקשורים בנדל"ן, בין אם הטיפול בנכס הוא למטרת מגורים, השקעה, מכירה, קנייה וכו'. במקרים רבים אנשים מן השורה לא יודעים את כל זכויותיהם בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן או את הסיכונים הכרוכים בחוזים כאלה ואחרים.

    תפקידיו של עו"ד מקרקעין הם רבים והבולטים שביניהם- להביא לידי מימוש את כל זכויותיהם של מיוצגיו, לוודא שבכל צעד הם מוגנים מבחינה משפטית, לשקף נקודות תורפה בעסקה וכמובן ללוות לכל אורך התהליך מול כל הגורמים המעורבים.

    מה זה פינוי בינוי?

    תכנית פינוי בינוי היא למעשה חלק מתכנית המתאר הארצית לחזיוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) שתמומש במבנים קימיים שאין אפשרות לבצע בהם שיפוץ מקיף. כלומר, במקרים בהם המבנה בעייתי מהיסודות יש צורך לפנות את כל דיריי הבניין, להרוס את כולו מהיסודות ולבנות מבנה חדש לחלוטין שעומד בכל התקנים.

    לעומת ביצוע תכנית תמ"א 38, כאשר הוכרז שמבנה מסויים עתיד לעבור פינוי בינוי, כל הדיריים, בין אם בעלי הבית או לא, ייאלצו לעבור למקום מגורים חלופי בתאריך שנקבע ע"י הרשויות, הקבלן המבצע ושאר הגורמים המעורבים.

    איך מקבלים פטור ממס שבח?

    ישנם מספר תנאים בהם צריך לעמוד על מנת לקבל פטור ממס שבח (שבד"כ עומד על סך 25% מערך הנכס) חלקי או מלא. ראשית- דעו שדירה שהועברה בירושה פטורה ממס שבח על פי חוק. מעבר לכך, בכל שאר המקרים מדובר בהמון סעיפי חוק מסועף ומורכב, שמאוד קל ללכת לאיבוד בו ללא ליווי עורך דין מקרקעין.

    בגדול ניתן לומר שאם הייעוד לנכס (למשל גן ילדים פרטי) נכנס בסעיפי החוק, תוכלו לקבל עליו פטור ממס שבח, חלקי או מלא כתלות בקיום שאר הסעיפים. חלק מהדברים שנלקחים בחשבון בחישוב מס שבח הם ההוצאות שהיו למוכר הנכס, כלומר, ככל שהיו למוכר יותר הוצאות על הנכס כך יורד הערך של הרווח הנקי ולפיכך בהתאם גם סכום ההיטל לתשלום.

    מה זה תמ"א 38?

    מאחורי המילה עומדים ראשי התיבות "תכנית מתאר ארצית", בשמה המלא "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". כלומר, מדובר במתווה מדיני-כללי שנועד להביא לחיזוק ושיפור עמידות מבני מגורים בארץ באופן נרחב ומקיף. בעיקרה, ביצוע התכנית על מבנים רבי קומות הוא למטרת חיזוק יסודות הבניין ובכך מניעה של קריסה במקרה של אסון.

    בבניינים אשר הוכנסו לתכנית, ניתן במסגרתה גם להוסיף חלקים בנכסים כמו דירות נוספות בבניין, ממ"דים, מרפסות וכמובן גם שיפוץ והרחבת הנראות הכללית של המרחבים המשותפים במבנה. אחד התוצרים של התכנית הארצית היא שיפור חזות הערים בישראל והעלמה מהנוף של בניינים ישנים ומתפרקים שבהחלט מוריד מערך המקרקעין בשכונה ובעירה בכלל.

    03-381-9876
    wemake whatsapp היי, צריך עזרה?
    משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ wemake whatsapp
    wemake chat שלום

    wemake chat ?איך אפשר לעזור
    תחילת שיחה
    Powered by wemake