ככלל, אם בחוזה השכירות אשר נחתם בין בעלי הנכס לבין השוכרים הדיירים הוגדרו כדיירים מוגנים ובפרט אם נכנסו בדמי מפתח בלבד, מדובר על שכירות מוגנת, אשר מכונה לעיתים גם כדיירות מוגנת. סוג זה של שכירות שונה במובנים ובמאפיינים רבים לעומת השכירות הסטנדרטית והנפוצה יותר שכולנו מכירים.

בתצורה זו של שכירות, הדייר המוגן למעשה מקבל זכויות רבות שונות בתכלית ובמחיר נמוך יותר מאלה של דייר שנכנס בחוזה שכירות שאינה מוגנת. השיטה התפתחה אי שם בשנות ה-50 במטרה לסייע לעולים החדשים שהגיעה ארצה להתגורר לטווח ארוך במקום אחד ובמחיר זול.

תנאי היחסים של בעל הדירה והדייר המוגן מעוגנים תחת חוק הגנת הדיור, שנחקק במטרה להגן על השכבות החלשות יותר באוכלוסייה. עם זאת, השכירות המוגנת קיימת גם בימינו וכיום נותרו כמה עשרות אלפי נכסים המושכרים בשיטה זו, אליהם מתווספים עוד כ 200 חוזי שכירות מוגנת בשנה.

חוק השכירות המוגנת

זכויות הדייר המוגן

דייר המתגורר בנכס במסגרת שכירות מוגנת, משלם הרבה פחות משווי דמי השכירות לנכס בשוק החופשי. כלומר, דמי השכירות החודשיים בשיטה זו נעים בין עשרות שקלים בחודש לבין מאות בודדות לנכסים גדולים מאוד. בנוסף, שכר הדירה כמעט לא עולה, כאשר הוא עולה מדובר באחוזים בודדים בלבד. לחילופין, דייר שנכנס לנכס בדמי מפתח, שלמעשה מהוויים חלק קטן מהשווי הכולל של הנכס, לא משלם שכירות כלל לאחר ששילם דמי מפתח כמובן.

לפי חוק הגנת הדייר, כל עוד הדייר מתגורר בדירה אין לבעל הנכס זכות לעשות בו שימוש אחר – כלומר, הוא לא יכול למכור את הנכס וגם לא להשכיר אותו בשכירות חופשית (במחיר גבוה בהרבה). זכות זו חלה גם על שימושים שאין בהם הכנסה כלכלית לבעל הנכס, למשל, במקרה בו בעל הבית רוצה לשכן קרוב משפחה שלו בדירה, כל עוד חוזה השכירות המוגנת בתוקף והדייר המוגן מתגורר בה אין באפשרותו לעשות זאת. למעשה, אין באפשרות בעל המקרקעין לכפות על הדייר לצאת בהחלטה חד צדדית בשום טענה, אלא אם מדובר בהפרה של תנאי חוזה שכירות מצד הדייר.

הזכויות של הדייר המתגורר בשכירות מוגנת חלות למשך כל תקופת חייו, אלא אם כן בחר לסיים את החוזה ואת ההתגוררות במקום מרצונו החופשי. במקרה שבו קרובי המשפחה של הדייר המוגן מתגוררים איתו בנכס, בין אם באופן קבוע ובין אם לתקופה קצובה (לפחות חצי שנה) בטרם פטירתו, יכולים גם הם להפוך לדיירים מוגנים וחוזה השכירות המוגנת יועבר אליהם. זו אגב, זכות חד פעמית, כלומר 'יורשיי' השכירות המוגנת לא יכולים להעבירה בשנית.

אחריות בעל הנכס וחובות הדייר

על פי חוק, תחזוקת המקרקעין על כל צדדיה חלה על בעליו בלבד ולא על הדייר המוגן. כלומר, כשיש צורך בתיקונים, שיפוצים ועבודות תחזוקה בנכס, האחראי הבלעדי הוא בעל הנכס ולדייר במפורש אסור לעשות זאת ללא הסכמה של הבעלים. בפועל, תקנה זו לרוב גוררת למצבים שבהם בעל הנכס מזניח בכוונה תחילה את הדירה או הבית במטרה להתיש את הדייר מכל הקלקולים ולגרום לו לעזוב מרצונו, על מנת להשתחרר מעול השכירות המוגנת.

מצד שני, הדייר המוגן מחוייב לעמוד בכל התנאים שנקבע בחוזה השכירות המוגנת, כמו גם תשלומים קבועים לבעלים ובאם יפר את התנאים או חלקם הוא עלול להיות חשוף לתביעה משפטית שעשויה להביא לפינויו ולסיום חוזה השכירות המוגנת. בנוסף, עזיבה של הדייר ללא הודעה מוקדמת מעמידה בסיכון את כל זכויותיו על מקום המגורים ובכך יכולה להביא להפסקת השכירות המוגנת.

עמדת בתי הדין במקרה של סכסוכים

לרוב, בית המשפט יתקשה לפסוק על פינוי הדייר המוגן בשל סעיפי החוק הרבים שמגנים עליו בחסות חוזה השכירות המוגנת. לסיכום אפשר לומר ששכירות מסוג זה היא יחסית נדירה בימים אלה ובמקרים רבים מכניסה את בעל הנכס לפינות בעייתיות שלא פשוט לצאת מהן. אם תהיתם מדוע בכל חוזי השכירות השגרתיים בימינו מצויין שזוהי "שכירות בלתי מוגנת", פה בדיוק קבור הכלב.

  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין תמ"א 38
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין התחדשות עירונית
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד פינוי בינוי
    עורך דין פינוי בינוי
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לפרויקטים של פינוי בינוי בפריסה ארצית רחבה.
    קרא עוד
  • עורך דין קניית דירה
    עורך דין מכירת דירה
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לעסקאות מכר מקרקעין למכירת דירה יד שנייה.
    קרא עוד
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    עלומים 42, רמת גן
    פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן - גידול במפרטי הדירות, עלייה בקומות, חנייה בטאבו ועוד
    קרא עוד
    רמת גן
    הדמיה לרחוב מגדל רעננה
    מגדל 49, רעננה
    תמ"א 38/2 ברעננה בבניין קטן (4 דירות) – שדרוג מגורי הדיירים ושמירה על מלוא זכויותיהם
    קרא עוד
    רעננה
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    רכסים 34, רמת גן
    תמ"א 38/2 בשכונת תל יהודה ברמת גן - התנעה מחודשת של הפרויקט ושדרוג זכויות הדיירים
    קרא עוד
    רמת גן
  • בניין לפני שיפוץ בלפור בת ים
    בלפור 64, בת ים
    תמ"א 38/2 בבת ים – בניין בן כ-40 שנה ייהרס ובמקומו ייבנה מגדל מגורים יוקרתי ומשודרג
    קרא עוד
    בת ים
    פינוי בינוי הרצלייה
    וייצמן 22-24-26 הרצליה
    פינוי בינוי בהרצליה – הריסת מבנים ישנים והקמת מגדלים יוקרתיים המשלבים מגורים ומסחר
    קרא עוד
    הרצליה
  • חייבת לציין את עוד אמיר לחיוב! עורך דין מקצועי, ייצוגי, הקנה לי שקט נפשי מאורף בקניית הבית הראשון שלנו! מומלץ!
    נועה תורג׳מן
  • קיבלנו יחס מצוין ועבודה מיקצועית מאוד.
    jana rachm
  • Amir has been professional, diligent, highly responsive and very educative throughout the whole process. he is both kind and tough, and i was extremely happy to have him on my side. bottom line is i wouldn't want anyone else representing me or fighting for my interests. I will definitely use his services again in the future, Thank You!‏
    Shachar Engel‏
  • Selling a property is never easy let alone when you live abroad, Amir and his team were always available and made sure the sale went smooth and fast. Would definitely use them again. Best Stephan‏
    stephan kazes‏
  • קיבלנו ליווי בתהליך רכישת דירה. אמיר וצוות המשרד הפגינו רמת מקצועיות גבוהה מאוד, ירידה לפרטים וקצב עבודה מהיר. פשוט תענוג! ממליצים בחום.
    Ohad Perry
  • עו"ד אמיר שטיינהץ מקצועי מאוד, נעים לשוחח איתו ולהתייעץ. הוא סבלני ופתוח לשאלות ונותן עצות לעניין. המשרד עצמו נעים לשהייה.
    ספיר צח
  • קיבלתי שרות אדיב זמין ומקצועי ביותר כל התגובות מהצד השני היו שאני מטופל ע"י עורך דין עינייני שיודע את החומר היטב ממליץ בחום.
    פיני שפיגלר
  • עורך דין מקצועי ביותר, אמין, תמיד זמין וקשוב. מומלץ ביותר, עשה בשבילנו מעל ומעבר!
    Sophia Edwarda
  • מקצועי מאוד !
    מתן עזרא מתווך דירות בת ים חולון יפו תיווך רימקס
  • אמיר הוא עו״ד מצוין, מקצועי, ענייני ועם יחסי אנוש מעולים. ליווה אותנו במכירת וברכישת דירה, הסביר וענה על כל השאלות במהירות ובמקצועיות! ממליצה בחום!
    eti twig
  • מענה אישי מהיר ומקצועי ! ידע ונסיון רב בנושא קבוצות רכישה
    Amit Lavi
  • עו"ד אמיר שטיינהרץ שירות מקצועי ברמה הגבוהה ביותר, ומה שלא פחות חשוב אדיב עם זמינות גבוהה
    אתי דוסטוב
  • הלקוח יכול בשקט לקחת צעד אחורה ולתת לו לנהל את הכל...מעבר לגישה השירותית והאקסטרא מיילים שעושה, אמיר פשוט יודע את העבודה ולא ניתן להתקיל אותו. מומלץ מאוד מאוד!
    yasmin Omer Azulay
  • חוזה למכירת דירה מהיר ,ברור ומקצועי .
    yosikedar
  • עו"ד אמיר ליווה אותנו לאחרונה בעסקה. הוא היה קשוב, אכפתי ומקצועי. ניכר כי הדאגה שלו ללקוחות הוא הדבר העיקרי שמנחה אותו לכל אורך הדרך. אמיר הסביר לנו כל סוגיה משפטית באופן הברור ביותר. מומלץ בחום!!!
    עמית נהדר

    שם*
    טלפון*
    הודעה
    שלח
    • קשישים ואוכלוסיות מיוחדות בעידן פינוי בינוי ותמ"א 38
      בצל משבר הדיור הנמשך מזה שנים רבות הנובע...
    • סרבנות דיירים בהתחדשות עירונית – איך מתמודדים עם זה?
      בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת פרויקטי...
    • ההקלות החדשות לבניית ממ"ד בצל המלחמה
      מלחמת חרבות ברזל הפוקדת את מדינתנו בחודש...
    מה תפקידו של עורך דין מקרקעין?

    במסגרת ההתמחות בתחום המקרקעין, עורכי הדין עוסקים ומכירים לעומק את כל החוקים הקשורים בנדל"ן, בין אם הטיפול בנכס הוא למטרת מגורים, השקעה, מכירה, קנייה וכו'. במקרים רבים אנשים מן השורה לא יודעים את כל זכויותיהם בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן או את הסיכונים הכרוכים בחוזים כאלה ואחרים.

    תפקידיו של עו"ד מקרקעין הם רבים והבולטים שביניהם- להביא לידי מימוש את כל זכויותיהם של מיוצגיו, לוודא שבכל צעד הם מוגנים מבחינה משפטית, לשקף נקודות תורפה בעסקה וכמובן ללוות לכל אורך התהליך מול כל הגורמים המעורבים.

    מה זה פינוי בינוי?

    תכנית פינוי בינוי היא למעשה חלק מתכנית המתאר הארצית לחזיוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) שתמומש במבנים קימיים שאין אפשרות לבצע בהם שיפוץ מקיף. כלומר, במקרים בהם המבנה בעייתי מהיסודות יש צורך לפנות את כל דיריי הבניין, להרוס את כולו מהיסודות ולבנות מבנה חדש לחלוטין שעומד בכל התקנים.

    לעומת ביצוע תכנית תמ"א 38, כאשר הוכרז שמבנה מסויים עתיד לעבור פינוי בינוי, כל הדיריים, בין אם בעלי הבית או לא, ייאלצו לעבור למקום מגורים חלופי בתאריך שנקבע ע"י הרשויות, הקבלן המבצע ושאר הגורמים המעורבים.

    איך מקבלים פטור ממס שבח?

    ישנם מספר תנאים בהם צריך לעמוד על מנת לקבל פטור ממס שבח (שבד"כ עומד על סך 25% מערך הנכס) חלקי או מלא. ראשית- דעו שדירה שהועברה בירושה פטורה ממס שבח על פי חוק. מעבר לכך, בכל שאר המקרים מדובר בהמון סעיפי חוק מסועף ומורכב, שמאוד קל ללכת לאיבוד בו ללא ליווי עורך דין מקרקעין.

    בגדול ניתן לומר שאם הייעוד לנכס (למשל גן ילדים פרטי) נכנס בסעיפי החוק, תוכלו לקבל עליו פטור ממס שבח, חלקי או מלא כתלות בקיום שאר הסעיפים. חלק מהדברים שנלקחים בחשבון בחישוב מס שבח הם ההוצאות שהיו למוכר הנכס, כלומר, ככל שהיו למוכר יותר הוצאות על הנכס כך יורד הערך של הרווח הנקי ולפיכך בהתאם גם סכום ההיטל לתשלום.

    מה זה תמ"א 38?

    מאחורי המילה עומדים ראשי התיבות "תכנית מתאר ארצית", בשמה המלא "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". כלומר, מדובר במתווה מדיני-כללי שנועד להביא לחיזוק ושיפור עמידות מבני מגורים בארץ באופן נרחב ומקיף. בעיקרה, ביצוע התכנית על מבנים רבי קומות הוא למטרת חיזוק יסודות הבניין ובכך מניעה של קריסה במקרה של אסון.

    בבניינים אשר הוכנסו לתכנית, ניתן במסגרתה גם להוסיף חלקים בנכסים כמו דירות נוספות בבניין, ממ"דים, מרפסות וכמובן גם שיפוץ והרחבת הנראות הכללית של המרחבים המשותפים במבנה. אחד התוצרים של התכנית הארצית היא שיפור חזות הערים בישראל והעלמה מהנוף של בניינים ישנים ומתפרקים שבהחלט מוריד מערך המקרקעין בשכונה ובעירה בכלל.

    03-381-9876
    wemake whatsapp היי, צריך עזרה?
    משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ wemake whatsapp
    wemake chat שלום

    wemake chat ?איך אפשר לעזור
    תחילת שיחה
    Powered by wemake