ישנם סוגים רבים של חוזי שכירות, במסגרתם מוענקות זכויות וחובות שונות המוטלות על השוכר (הדייר) ועל המשכיר (בעל הנכס). על פי רוב, חוזי שכירות סטנדרטיים מסדירים גם את היחסים והמחויבויות העתידיות של שני הצדדים במקרה של רצון משותף להארכת תקופת השכירות או לחילופין אופן הפעולה במקרה של שינויים בבעלות הנכס (מכירה).

בטרם תיגשו להארכת חוזה השכירות, יש לבדוק היטב את הסעיפים המתייחסים לפעולה זו בחוזה השכירות הראשוני שנחתם בין הצדדים. סעיפים אלה הם שיסדירו את ההודעות הנדרשות בין הצדדים על מנת להאריך את תקופת השכירות על פי חוק. כבעלי דירה, עליכם לבחון לעומק ואף להתייעץ עם עורך דין, לגבי הסעיפים האמורים בחוזה המקורי, בכדי לוודא שבידיכם הכלים להבטיח את שביעות רצונכם מהאופן בו יוארך חוזה השכירות במידה ואכן הדבר יקרה.

הארכת חוזה שכירות

סעיפי אופציה בחוזה שכירות

סעיפים המתייחסים לאפשרות הארכת החוזה עשויים להיקרא לעיתים 'סעיף אופציה'. כלומר, בעצם קיומם, ניתנת האופציה לשני הצדדים להאריך את תקופת שהות הדיירים. סעיפים אלה הם שייקבעו מה יהיו התנאים להארכת תקופת השכירות מכל הבחינות – מועד ההתראה המוקדמת והאופן בו תיעשה, שינויים בשכר הדירה או בתנאים, אורך תקופת האופציה (האם ניתן להאריך במספר חודשים או שנים מסויים) ועוד.

במקרים בהם אחד מהצדדים או שניהם דורשים להחיל שינויים בתנאים שנקבעו בסעיפי האופציה בחוזה המקורי, לצורך הארכת תקופת השכירות, יש לראות בכך כחוזה חדש. כלומר, במקרה בו השינויים בתנאים שנקבעו מוסמכים על הצדדים והרצון להאריך את תקופת השכירות הוא משותף, יש לנסח ולחתום על חוזה שכירות חדש המסדיר משפטית את התנאים העדכניים.

הודעה מוקדמת

במקרים בהם קיימת אופציה להארכת חוזה השכירות במעמד חתימתו הראשונית, על הסעיף לקבוע את מועד ההתראה המוקדמת הנדרשת בגין רצון הצדדים להאריך את תקופת השכירות. למשל, במידה וצוין בחוזה השכירות שעל השוכרים להודיע עד 60 יום ממועד פקיעת תוקף החוזה על רצונם להמשיך להתגורר בנכס אך הדיירים עשו זאת חודש אחד בלבד לפני פקיעת תוקף החוזה, משמע שההודעה אינה עומדת בתנאים המשפטיים שנקבעו בין הצדדים, ולפיכך המשכיר אינו מחויב להאריך עמם את החוזה.

יתרה מזאת, מעבר למועד ההודעה המוקדמת, חשוב ביותר לציין את הצורך בהודעה שכזו ואת אופן ביצועה – בעל פה או בכתב. כדאי כמובן להתייעץ עם איש מקצוע בעניין עוד בטרם חתימת חוזה השכירות הראשון, וזאת בכדי להימנע ממקרים בהם סעיפים מסויימים עשויים להשתמע לשתי פנים. דוגמה לכך ניתן לראת בפסק הדין שניתן בשנת 2017 בבית משפט השלום בתל אביב, בו נקבע כי הסעיפים אשר הכניס המשכיר לחוזה המקורי, למעשה התירו לשוכרים להאריך את שהותם בנכס בשנתיים נוספות וזאת ללא כל הודעה מוקדמת (בכתב או בעל פה) בדומה לשכירות המוגנת, בהתאם לפעולות שננקטו בין הצדדים בשנה החולפת.

ישנה הסכמה להארכה, מה עכשיו?

כתלות בחוזה הראשון שנחתם בין הצדדים, ישנן שתי אפשרויות עיקריות לפעולות הנדרשות לצורך הארכת תקופת השכירות. במקרים בהם התנאים שהאמורים בחוזה המקורי מוסכמים על הצדדים, והתבצעה ההודעה המוקדמת על פי חוק – אין צורך בחתימת הסכם חדש, חוזה השכירות הראשוני מאריך את תוקפו על פי חוק והתנאים המוסמכים בו יחולו גם על התקופה הנוספת.

בסיטואציות בהן אין סעיפי אופציה בכלל או שהוסכמו שינויים בתנאי השכירות, יש לנסח הסכם הארכת שכירות (וכמובן לבחון גם בו את סעיפי האופציה אם הוכנסו) ולתת לו תוקף משפטי במעמד חתימה משותף לשני הצדדים.

למי יש זכאות להסכם הארכת שכירות?

על מנת להאריך את חוזה השכירות על השוכר להתגורר בדירה לתקופה של 3 חודשים לפחות או שקיימת אופצייה להארכת השכירות לתקופה העולה על 3 חודשים. תקופת השכירות בחוזה אינה עולה על 10 שנים למעט מקרים בהם למשכיר יש אופציה לבטל את חוזה השכירות טרם תום החוזה.

כמו כן, עלות ההשכרה אינה יכולה לעלות על 20,000 ש"ח והדירה אינה מושכרת במלון, מעון קשישים, דיור מוגן, מעונות סטודנטים או דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה.

לסיכום

לא פעם הגיעו לבתי המשפט תיקים בהם נוצרו פערים בהבנה ובפרשנות של אחד הצדדים לאמור בחוזה השכירות, אשר לבסוף הובילו לסכסוכים ואי הבנות בעניין. לפיכך, גם בעניין חוזה שכירות והארכתו, שלכאורה נראה כמו עניין פשוט ושגרתי, מומלץ תמיד להיעזר בשירותים של מקצוענים ובעלי ניסיון בתחום על מנת לשמור על זכויותיכם ומימוש רצונותיכם בתוך העסקה.

  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין תמ"א 38
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין התחדשות עירונית
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד פינוי בינוי
    עורך דין פינוי בינוי
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לפרויקטים של פינוי בינוי בפריסה ארצית רחבה.
    קרא עוד
  • עורך דין קניית דירה
    עורך דין מכירת דירה
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לעסקאות מכר מקרקעין למכירת דירה יד שנייה.
    קרא עוד
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    עלומים 42, רמת גן
    פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן - גידול במפרטי הדירות, עלייה בקומות, חנייה בטאבו ועוד
    קרא עוד
    רמת גן
    הדמיה לרחוב מגדל רעננה
    מגדל 49, רעננה
    תמ"א 38/2 ברעננה בבניין קטן (4 דירות) – שדרוג מגורי הדיירים ושמירה על מלוא זכויותיהם
    קרא עוד
    רעננה
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    רכסים 34, רמת גן
    תמ"א 38/2 בשכונת תל יהודה ברמת גן - התנעה מחודשת של הפרויקט ושדרוג זכויות הדיירים
    קרא עוד
    רמת גן
  • בניין לפני שיפוץ בלפור בת ים
    בלפור 64, בת ים
    תמ"א 38/2 בבת ים – בניין בן כ-40 שנה ייהרס ובמקומו ייבנה מגדל מגורים יוקרתי ומשודרג
    קרא עוד
    בת ים
    פינוי בינוי הרצלייה
    וייצמן 22-24-26 הרצליה
    פינוי בינוי בהרצליה – הריסת מבנים ישנים והקמת מגדלים יוקרתיים המשלבים מגורים ומסחר
    קרא עוד
    הרצליה
  • חייבת לציין את עוד אמיר לחיוב! עורך דין מקצועי, ייצוגי, הקנה לי שקט נפשי מאורף בקניית הבית הראשון שלנו! מומלץ!
    נועה תורג׳מן
  • קיבלנו יחס מצוין ועבודה מיקצועית מאוד.
    jana rachm
  • Amir has been professional, diligent, highly responsive and very educative throughout the whole process. he is both kind and tough, and i was extremely happy to have him on my side. bottom line is i wouldn't want anyone else representing me or fighting for my interests. I will definitely use his services again in the future, Thank You!‏
    Shachar Engel‏
  • Selling a property is never easy let alone when you live abroad, Amir and his team were always available and made sure the sale went smooth and fast. Would definitely use them again. Best Stephan‏
    stephan kazes‏
  • קיבלנו ליווי בתהליך רכישת דירה. אמיר וצוות המשרד הפגינו רמת מקצועיות גבוהה מאוד, ירידה לפרטים וקצב עבודה מהיר. פשוט תענוג! ממליצים בחום.
    Ohad Perry
  • עו"ד אמיר שטיינהץ מקצועי מאוד, נעים לשוחח איתו ולהתייעץ. הוא סבלני ופתוח לשאלות ונותן עצות לעניין. המשרד עצמו נעים לשהייה.
    ספיר צח
  • קיבלתי שרות אדיב זמין ומקצועי ביותר כל התגובות מהצד השני היו שאני מטופל ע"י עורך דין עינייני שיודע את החומר היטב ממליץ בחום.
    פיני שפיגלר
  • עורך דין מקצועי ביותר, אמין, תמיד זמין וקשוב. מומלץ ביותר, עשה בשבילנו מעל ומעבר!
    Sophia Edwarda
  • מקצועי מאוד !
    מתן עזרא מתווך דירות בת ים חולון יפו תיווך רימקס
  • אמיר הוא עו״ד מצוין, מקצועי, ענייני ועם יחסי אנוש מעולים. ליווה אותנו במכירת וברכישת דירה, הסביר וענה על כל השאלות במהירות ובמקצועיות! ממליצה בחום!
    eti twig
  • מענה אישי מהיר ומקצועי ! ידע ונסיון רב בנושא קבוצות רכישה
    Amit Lavi
  • עו"ד אמיר שטיינהרץ שירות מקצועי ברמה הגבוהה ביותר, ומה שלא פחות חשוב אדיב עם זמינות גבוהה
    אתי דוסטוב
  • הלקוח יכול בשקט לקחת צעד אחורה ולתת לו לנהל את הכל...מעבר לגישה השירותית והאקסטרא מיילים שעושה, אמיר פשוט יודע את העבודה ולא ניתן להתקיל אותו. מומלץ מאוד מאוד!
    yasmin Omer Azulay
  • חוזה למכירת דירה מהיר ,ברור ומקצועי .
    yosikedar
  • עו"ד אמיר ליווה אותנו לאחרונה בעסקה. הוא היה קשוב, אכפתי ומקצועי. ניכר כי הדאגה שלו ללקוחות הוא הדבר העיקרי שמנחה אותו לכל אורך הדרך. אמיר הסביר לנו כל סוגיה משפטית באופן הברור ביותר. מומלץ בחום!!!
    עמית נהדר

    שם*
    טלפון*
    הודעה
    שלח
    • קשישים ואוכלוסיות מיוחדות בעידן פינוי בינוי ותמ"א 38
      בצל משבר הדיור הנמשך מזה שנים רבות הנובע...
    • סרבנות דיירים בהתחדשות עירונית – איך מתמודדים עם זה?
      בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת פרויקטי...
    • ההקלות החדשות לבניית ממ"ד בצל המלחמה
      מלחמת חרבות ברזל הפוקדת את מדינתנו בחודש...
    מה תפקידו של עורך דין מקרקעין?

    במסגרת ההתמחות בתחום המקרקעין, עורכי הדין עוסקים ומכירים לעומק את כל החוקים הקשורים בנדל"ן, בין אם הטיפול בנכס הוא למטרת מגורים, השקעה, מכירה, קנייה וכו'. במקרים רבים אנשים מן השורה לא יודעים את כל זכויותיהם בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן או את הסיכונים הכרוכים בחוזים כאלה ואחרים.

    תפקידיו של עו"ד מקרקעין הם רבים והבולטים שביניהם- להביא לידי מימוש את כל זכויותיהם של מיוצגיו, לוודא שבכל צעד הם מוגנים מבחינה משפטית, לשקף נקודות תורפה בעסקה וכמובן ללוות לכל אורך התהליך מול כל הגורמים המעורבים.

    מה זה פינוי בינוי?

    תכנית פינוי בינוי היא למעשה חלק מתכנית המתאר הארצית לחזיוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) שתמומש במבנים קימיים שאין אפשרות לבצע בהם שיפוץ מקיף. כלומר, במקרים בהם המבנה בעייתי מהיסודות יש צורך לפנות את כל דיריי הבניין, להרוס את כולו מהיסודות ולבנות מבנה חדש לחלוטין שעומד בכל התקנים.

    לעומת ביצוע תכנית תמ"א 38, כאשר הוכרז שמבנה מסויים עתיד לעבור פינוי בינוי, כל הדיריים, בין אם בעלי הבית או לא, ייאלצו לעבור למקום מגורים חלופי בתאריך שנקבע ע"י הרשויות, הקבלן המבצע ושאר הגורמים המעורבים.

    איך מקבלים פטור ממס שבח?

    ישנם מספר תנאים בהם צריך לעמוד על מנת לקבל פטור ממס שבח (שבד"כ עומד על סך 25% מערך הנכס) חלקי או מלא. ראשית- דעו שדירה שהועברה בירושה פטורה ממס שבח על פי חוק. מעבר לכך, בכל שאר המקרים מדובר בהמון סעיפי חוק מסועף ומורכב, שמאוד קל ללכת לאיבוד בו ללא ליווי עורך דין מקרקעין.

    בגדול ניתן לומר שאם הייעוד לנכס (למשל גן ילדים פרטי) נכנס בסעיפי החוק, תוכלו לקבל עליו פטור ממס שבח, חלקי או מלא כתלות בקיום שאר הסעיפים. חלק מהדברים שנלקחים בחשבון בחישוב מס שבח הם ההוצאות שהיו למוכר הנכס, כלומר, ככל שהיו למוכר יותר הוצאות על הנכס כך יורד הערך של הרווח הנקי ולפיכך בהתאם גם סכום ההיטל לתשלום.

    מה זה תמ"א 38?

    מאחורי המילה עומדים ראשי התיבות "תכנית מתאר ארצית", בשמה המלא "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". כלומר, מדובר במתווה מדיני-כללי שנועד להביא לחיזוק ושיפור עמידות מבני מגורים בארץ באופן נרחב ומקיף. בעיקרה, ביצוע התכנית על מבנים רבי קומות הוא למטרת חיזוק יסודות הבניין ובכך מניעה של קריסה במקרה של אסון.

    בבניינים אשר הוכנסו לתכנית, ניתן במסגרתה גם להוסיף חלקים בנכסים כמו דירות נוספות בבניין, ממ"דים, מרפסות וכמובן גם שיפוץ והרחבת הנראות הכללית של המרחבים המשותפים במבנה. אחד התוצרים של התכנית הארצית היא שיפור חזות הערים בישראל והעלמה מהנוף של בניינים ישנים ומתפרקים שבהחלט מוריד מערך המקרקעין בשכונה ובעירה בכלל.

    03-381-9876
    wemake whatsapp היי, צריך עזרה?
    משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ wemake whatsapp
    wemake chat שלום

    wemake chat ?איך אפשר לעזור
    תחילת שיחה
    Powered by wemake