חלופת שקד – מהפך או לא?

חלון הזדמנויות צר לתמ"א 38!

תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, צפויה להסתיים. התכנית שנחקקה בשנת 2005 אמנם זכתה להצלחה לאורך השנים, אך בקרוב היא תוחלף בתכנית אחרת שעיקרה חיזוק מבנים – חלופת שקד.

חלופת שקד, הנקראת על שמה של שרת הפנים איילת שקד אשר הגתה אותה, נועדה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, תוך קיצור לוחות הזמנים של הפרויקטים והגברת הרווחיות שלהם.

יתרונות וחסרונות או במילים אחרות – כמה זה משתלם לנו?

1. חלופת שקד תגדיל את זכויות הבנייה מ-350% ל-400% במסלול של פינוי בינוי, כשבמסלול חיזוק מבנים קיימים זכויות הבנייה יעמדו על 200%. בנוסף, בניגוד לתמ"א 38, חלופת שקד מסירה את מגבלות גובה הבנייה. עקרון זה יאפשר להגדיל את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים.

2. החלופה תספק אפשרות של ניוד זכויות בנייה. אם קיים קושי בקידום הריסת מבנה ובנייתו מחדש, ניתן יהיה להעביר את זכויות הבנייה מהמגרש שבו ממוקם הבניין הזקוק לחיזוק ולהעבירו למגרש אחר. בתמורה לחיזוק של הבניין המעביר את הזכויות, המגרש "המקבל" ייהנה מזכויות הבנייה.

3. עיכוב בקבלת היתרי בנייה הינו אחד מחולשות תמ"א 38. כדי לקבל היתר בנייה יש תחילה לקבל אישור על תכנית הבנייה הכוללת תנאים מקדמיים רבים. בשלב השני על היזם למלא כל תנאי ותנאי, תוך הגשה של שורה ארוכה של מסמכים ואישורים. בין השלב השני ועד לקבלת ההיתר בפועל עלול לחלוף פרק זמן של שנה עד שנה וחצי. חלופת שקד מנסה להביא לכך פתרון ולחסוך את הבירוקרטיה, באמצעות מסלול מקוצר של תכנית והיתר. אישור תכנית הבנייה יהווה גם את היתר הבנייה. המשמעות היא שלא יהיה צורך בהגשה נוספת של היתרי בנייה. לצד זאת, תורחב הסמכות של הוועדות המקומיות בכל הנוגע לסירוב או אישור של בקשות להיתרי בנייה. במקרה שבו הוועדה המקומית לא תספק אישור, באפשרותה של הוועדה המחוזית להנפיק היתרי בנייה.

4. הרשויות המקומיות יקבלו תוספת של 10%-15% לטובת הקמת שטחי ציבור (כמו בתי ספר ומתנ"סים) מכלל השטח הבנוי. בנוסף, הן יוכלו להכין תוכנית להתחדשות עירונית בהתאם לאופי העיר.
5. בניגוד לקיים כיום בתמ"א 38, ניתן יהיה לדון בערעור על בקשה להיתר בנייה תוך כדי קידום של ההיתר ללא הצורך בהקפאה של הבקשה. פירוש הדבר הוא חסכון רב בזמן והקטנת עיכובים בקידום הפרויקט.

מהי הביקורת כנגד חלופת שקד?

לצד היתרונות הרבים של חלופת שקד, קיימים גם חסרונות ולא מעט ביקורת כנגד התכנית. חלופת שקד מאפשרת לשרת הפנים לאשר תוספת זכויות בנייה של עד 550% עבור פרויקט באמצעות צו מיוחד. אלא שלא יהיה פשוט ליישם את הצו ולהוכיח כי התוספת הכרחית עבור כדאיות כלכלית. כאשר מדובר על אזורי פריפריה, לעיתים גם תוספת של 550% לא יהפכו את הפרויקט למשתלם כלכלית.

בנוסף לכך, חלופת שקד אינה מתייחסת לשטחים הירוקים, היא עלולה לגרום לצפיפות בערים, ועלולה להוביל למחלוקת בין הפרט לרשות המקומית. גם נושא היטל ההשבחה אינו ברור מספיק. כיום בתמ"א 38 ישנו פטור מהיטל, אך במסגרת חלופת שקד הרשויות המקומיות יוכלו להטיל היטלי השבחה בגובה של עד 25%. לפי התכנית, ניתן יהיה לגבות את ההיטל באופן מלא, חלקי, לא לגבות את ההיטל בכלל או להמיר אותו במטלות ציבוריות. לא ברור באילו מקרים יוחלט להטיל את ההיטל, והמס הזה עלול להוביל יזמים שלא להיכנס לפרויקטים מחשש לאי כדאיות כלכלית. מצד שני, היטל ההשבחה עשוי לעודד את העיריות להשקיע בהתחדשות עירונית ולקדם את הנושא.

מתי חלופת שקד צפויה להחליף את תמ"א 38?

התכנית אושרה בקריאה ראשונה בכנסת בדצמבר 2021 והייתה אמורה לעבור קריאה שנייה ושלישית במושב הכנסת הנוכחי של מרץ 2022. אלא שבעקבות לחץ הזמן ועל רקע המלחמה בין רוסיה לאוקראינה, שרת הפנים החליטה לדחות את הצבעת החוק על החלופה למושב הקיץ הקרוב. כך, שבינתיים תכנית תמ"א 38 תיארך בשנה נוספת עד אוקטובר 2023.

לאור היתרונות הרבים של תמ"א 38, אנחנו מאמינים כי חבל לפספס את חלון ההזדמנויות הזמני שנפתח. ההמלצה שלנו היא להתקדם עם פרויקטים של תמ"א 38 עד לאישורה הסופי של חלופת שקד. כל זאת, בליווי צמוד של עורכי דין המנוסים והבקיאים בתחום.

אנחנו במשרד עורך הדין אמיר שטיינהרץ ושות' בעלי ניסיון רב ומוניטין בתחום ההתחדשות העירונית. מאז אישורה של תוכנית תמ"א 38 בשנת 2005, ליווינו כ-1,500 פרויקטים של תמ"א 38 בכל רחבי הארץ. במסגרת השירות של משרדנו, אנו מעניקים ייעוץ משפטי תוך התייחסות להיבטים מסחריים ותכנוניים, וייצוג נאמנה של הדיירים למען מקסום הזכויות המגיעות להם, התנהלות נכונה בהפגת התנגדויות והגדלת התמורה שלהם מהעסקה.
אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר ואנו נשמח לסייע לכם בליווי הפרויקט.