חוק החיזוק ותיקון 139: מה השתנה בזכויות הדיירים

מה זה חוק החיזוק?

חוק החיזוק הוא השם המקובל ל”חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס”ח-2008″. הוא קובע איך מתקבלות בבית משותף ההחלטות על עבודות לפי “תכנית החיזוק”: כמה בעלי דירות צריכים להסכים לכל סוג עבודה, ומתי אפשר לפנות למפקח על המקרקעין כדי שיאשר את העבודה גם בלי הסכמה של כולם. איפה שהחוק לא קובע אחרת, ממשיכים לחול הכללים הרגילים של חוק המקרקעין על בית משותף.

החוק עוסק בבניין הבודד: חיזוק, הרחבת דירות, תוספת דירות, או הריסה ובנייה מחדש. מתחם של כמה בניינים שמתחדש בפינוי בינוי כפוף לחוק פינוי בינוי, שיש לו כללי רוב משלו.

כמה בעלי דירות צריכים להסכים לפי חוק החיזוק?

התשובה תלויה בסוג העבודה. ככל שהעבודה משנה יותר את הבניין ואת הדירות, הרוב הנדרש גבוה יותר:

שני דברים חשוב לדעת על הטבלה. הרוב נותן זכות לפנות למפקח, והמפקח “רשאי” לאשר: הוא בוחן כל תביעה לגופה ונותן לכל בעל דירה הזדמנות לטעון את טענותיו. ובבניין עם שש דירות או יותר יש כלל ספירה מיוחד: בעל דירה שבבעלותו יותר מ-30% מהדירות נספר כ-30%, בתוספת שליש מהיתרה. את החישוב המלא בבניין שעומד להיהרס פירטתי בעמוד על הרוב הנדרש בתמ”א 38/2.

מה השתנה ב-2023 עבור בעל דירה שמתנגד?

השינוי הגדול נגע להריסה ובנייה מחדש. מ-2012 נדרש לשם כך רוב של ארבע חמישיות מהדירות ומהרכוש המשותף. חוק התוכנית הכלכלית לשנים 2023 ו-2024 הוריד את הרוב לשני שלישים, החל מ-1 ביולי 2023. בבניין של 12 דירות, למשל, נדרשים היום בעלי 8 דירות במקום 10, ובנוסף שני שלישים מהרכוש המשותף. לבניינים שבהם כבר חתמו בעלי ארבע חמישיות מהדירות עד 1.7.2023 נקבעו הוראות מעבר, והם נשארו תחת הכלל הקודם.

המשמעות לבעל דירה שמתנגד היא שהתנגדות של מיעוט קטן כבר לא עוצרת את הפרויקט מעצמה. אבל החוק לא השאיר אותו בלי הגנה. המפקח לא יאשר הריסה ובנייה מחדש אם בעל דירה התנגד מאחת העילות שמפורטות בחוק פינוי ובינוי, ובהן:

• כדאיות: העסקה אינה כדאית לו כלכלית.
• דיור חלופי: לא הוצע לו דיור חלופי לתקופת העבודות, או דיור מותאם כשיש מוגבלות.
• בטוחות: לא הוצעו לו בטוחות מתאימות.
• נסיבות אישיות: יש לו נסיבות אישיות מיוחדות.
• אוכלוסיות מוגנות: הגנות מיוחדות לבעלי דירות מבוגרים, לחולים הנוטים למות ולזכאים לגמלת סיעוד, שכוללות חלופות לדירה בבניין החדש. ההגנות האלה הורחבו בתיקון 7 לחוק פינוי בינוי.

מעבר לזה, המפקח חייב לשקול את הנסיבות המיוחדות של הריסת הדירה של מי שמתנגד. גם בתוספת דירות יש הגנה דומה: המפקח לא יאשר את העבודה אם בעל דירה בן 75 ומעלה, או בעל דירה שמרותק לביתו, לא קיבל הצעה לדיור חלופי לתקופת העבודות. מבחינה מעשית, ההתנגדות עברה מזכות וטו לטענה שצריך לבסס, ולכן חשוב לנסח אותה בזמן ועל בסיס העילות שבחוק.

אילו הגנות נוספו לבעלי הדירות בשנים האחרונות?

לצד הורדת הרוב, החוק התמלא בהגנות על השלב שבו מחתימים את בעלי הדירות:

• כינוס ומסמך עיקרי הצעה (סעיף 5ב, 2018): היזם חייב לכנס אסיפה של בעלי הדירות ולמסור להם מסמך עיקרי הצעה לפני ההחתמה. עסקה שנחתמה לפני כן אפשר לבטל בהחלטת רוב, כל עוד חתמו פחות מ-40% מבעלי הדירות.
• אבני דרך ליזם (סעיף 5ג, 2021): עסקה שנחתמה ניתנת לביטול אם היזם לא עומד באבני הדרך שבחוק: חתימות של 50% מבעלי הדירות בתוך 18 חודשים, הרוב הנדרש בתוך שלוש שנים, והגשת בקשה להיתר בתוך שלוש שנים וחצי. ב-2025 הותקנו תקנות שמסדירות את התשלום ליזם בשל ביטול כזה.
• החתמה פוגענית (סעיף 5ד, 2021): הממונה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית רשאי לבטל עסקה שנחתמה בהחתמה פוגענית.
• גילוי של מי שפועל מטעם היזם (סעיף 5ה, 2023): מתווך, או כל מי שמקבל תשלום מהיזם או פועל מטעמו, חייב לגלות זאת. אם לא גילה, בעל הדירה רשאי לחזור בו מההסכמה שנתן.

מה זה תיקון 139, ואיך הוא קשור לחוק החיזוק?

תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, שפורסם ברשומות ב-10 ביולי 2022, הוא מה שמכונה “חלופת שקד“. הוא נותן לוועדה המקומית סמכות לאשר תוכנית לבניין בודד ולהוסיף לו זכויות בנייה, וקובע מסלול רישוי מהיר שבו הוועדה יכולה להחליט על הבקשה להיתר באותו דיון שבו היא מאשרת את התוכנית.

הקשר לחוק החיזוק ישיר: התיקון הרחיב את ההגדרה של “תכנית החיזוק” בחוק החיזוק, כך שתכלול גם תוכניות לבניין שטעון חיזוק לפי חלופת שקד, למעט תוכניות במתחם פינוי בינוי. כלומר, בניין שמתחדש לפי חלופת שקד כפוף לכללי הרוב שבטבלה למעלה. כדי להיכנס למסלול, הבניין צריך לעמוד בתנאי סף:

• ההיתר לבנייתו ניתן לפני 1.1.1980, או בין 1980 ל-1984 עם חוות דעת של מהנדס שלפיה לא נבנה לפי התקן לעמידות ברעידות אדמה.
• הוא לא חוזק בעבר לפי היתר.
• יש בו לפחות שתי קומות ולפחות ארבע יחידות דיור.
• לפחות 70% ממנו משמשים למגורים.

התקרות שבחוק ברורות: בהריסה ובנייה מחדש אפשר לאשר עד 400% משטח הבנייה הקיים מעל הקרקע, כולל השטח הקיים והממ”ד, ובמסלול החיזוק עד 200%. בתנאים מסוימים, למשל באיחוד של שלושה מגרשים סמוכים או יותר, התקרה יכולה להיות גבוהה יותר. מדובר בתקרות. הוועדה המקומית רשאית לאשר פחות, או לדחות תוכנית משיקולים תכנוניים, למשל כשהיא מעדיפה תכנון מתחמי.

מה השתנה לדיירים מאז שתמ”א 38 הסתיימה?

המועד המאוחר ביותר שנקבע לסיום תמ”א 38 היה מאי 2026, והוא חל רק ברשויות מקומיות שעמדו בתנאים להארכת התוכנית. ברשויות אחרות היא פקעה קודם. ההבדל המעשי בין התקופות נראה כך:

מי שחתם בעבר על הסכם תמ”א 38 והפרויקט עוד לא יצא לדרך, צריך לבדוק מה קורה להסכם אחרי סיום תמ”א 38. ההסכם ממשיך לחייב לפי תנאיו, אבל הוא לא שומר את זכויות הבנייה של התמ”א.

מה לא השתנה בחוק החיזוק?

• ההסכמה של כל בעל דירה צריכה להיות בכתב ובאישור של עורך דין, כמו בעסקה במקרקעין.
• המפקח מחליט לפי שיקול דעת, ורק לפי תביעה של בעלי הרוב שהחוק דורש.
• לכל בעל דירה שמורה הזכות להשמיע את טענותיו ולהתנגד.
• הפרויקט עדיין צריך תוכנית מאושרת והיתר בנייה. רוב בבניין מעיד על הסכמה בין השכנים, לא על אישור תכנוני.

מה כדאי לבדוק בבניין שלכם עכשיו?

לפני שחותמים על משהו, כדאי לעבור על השאלות האלה, ורצוי עם עורך דין שמייצג את בעלי הדירות:

• האם הבניין עומד בתנאי הסף של חלופת שקד, או שהוא בתחום של תוכנית מתחמית שהעירייה מקדמת.
• איזה סוג עבודה מוצע, ומה הרוב שנדרש בדיוק עבורו.
• האם היזם כינס אסיפה ומסר מסמך עיקרי הצעה לפני שהחתים.
• האם מי שפנה אליכם מקבל תשלום מהיזם, ואם כן, האם גילה זאת.
• אילו אבני דרך קובע ההסכם, ומה קורה אם היזם לא עומד בהן.
• האם יש בבניין בעלי דירות מבוגרים או עם מוגבלות, ואיך ההסכם עונה על ההגנות שלהם.

חוק החיזוק נותן לבעלי הדירות כלים טובים יותר מבעבר, אבל רק למי שמכיר אותם בזמן. את הבדיקה הזו כדאי לעשות עם עורך דין תמ”א 38 שמייצג דיירים בלבד, ואם יתברר שהבניין יכול להיכלל במתחם, השיחה היא כבר עם עורך דין פינוי בינוי. בשני המקרים, מי שיושב מול היזם בשם הבניין צריך להיות עורך דין דיירים בלי שום קשר לצד השני.

המידע המופיע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון לאוקטובר 2026, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני. בכל פרויקט יש לבחון את נסיבות המקרה, ההסכם, הזכויות, מצב התכנון והוראות הדין הרלוונטיות.