שמאי מכריע בהתחדשות עירונית: מתי פונים, מי משלם ואיך מערערים

מה זה שמאי מכריע?

שמאי מכריע הוא המנגנון שקובע התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה לבירור מחלוקת על גובה שומת היטל השבחה. המנגנון נוסף לחוק בתיקון 84, בשנת 2008. מי שקיבל שומה וחולק על הסכום שלה, אבל לא על עצם החיוב, יכול לבקש את מינויו. הרשימה של השמאים המכריעים מתפרסמת ברשומות, וההחלטות שלהם מתפרסמות באתר משרד המשפטים.

שמאי מכריע לא דן בשאלה אם בכלל צריך לשלם היטל. טענה כזו, למשל שהתוכנית לא השביחה את המקרקעין או שחל פטור, מוגשת כערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה.

מתי פונים לשמאי מכריע, ומה לוחות הזמנים?

פונים לשמאי מכריע בתוך 45 ימים מהיום שבו שומת היטל ההשבחה הובאה לידיעת החייב, שהם אותו פרק זמן שבו אפשר להגיש ערר. יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין רשאי להאריך את המועד מטעמים מיוחדים. אחרי הבקשה, החוק והתקנות קובעים את השלבים האלה:

השמאי המכריע רשאי להאריך כל אחד מהמועדים שבתקנות, ולכן בפועל ההליך יכול להימשך יותר. מאז 2025 יש מסלול נוסף כשההיטל הוא עד 90,000 ש”ח: אפשר לבקש קודם מהוועדה המקומית לשקול את השומה מחדש ולצרף חוות דעת של שמאי. אם מגיעים להסכמה, היא מועברת לאישור השמאי הממשלתי הראשי.

איפה שמאי מכריע נוגע לפרויקט התחדשות עירונית?

שמאי מכריע נוגע לפרויקט דרך היטל ההשבחה. כשמאשרים תוכנית שמוסיפה לבניין זכויות בנייה, השווי של המקרקעין עולה, והוועדה המקומית גובה היטל על חלק מההשבחה. לפי החוק, החבות בהיטל חלה על בעל הקרקע, או על החוכר לדורות כשהקרקע בחכירה. בכל מחלוקת על הסכום, השמאי המכריע הוא הכתובת. שיעור ההיטל תלוי במסלול:

בפינוי בינוי, לפי המדריך של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להסכם המומלץ, נהוג שהיזם נושא בהיטל ההשבחה. גם אז החבות לפי החוק נשארת על בעלי הדירות, ולכן ההסכם צריך לקבוע במפורש מי משלם, מי מנהל מחלוקת על השומה מול השמאי המכריע, ומה קורה אם ההיטל עולה. ההיטל הוא גם אחד מרכיבי העלות שנבחנים בבדיקת הכדאיות הכלכלית לפי תקן 21, כך שהוא משפיע בעקיפין על התמורות שהיזם מציע.

באזורים שהוכרזו לפי חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ”ו-2026, נקבע מסלול נפרד: השמאי הממשלתי הראשי מעריך כל דירה, והשגות מוגשות לוועדת השגות. החוק גם מורה לשמאים המכריעים לתת עדיפות לתיקים שנוגעים לאזורים האלה.

מי משלם את השמאי המכריע, ומי מגיש את הבקשה?

את הבקשה מגיש מי שחייב בהיטל. בפרויקט שבו ההסכם מטיל את ההיטל על היזם, כדאי שההסכם יקבע גם מי מנהל את ההליך ובשם מי. שכר השמאי המכריע נקבע בתקנות כשיעור מדורג מסכום ההשבחה שבמחלוקת, עם סכום מינימום וסכום מקסימום. כברירת מחדל, החייב בהיטל והוועדה המקומית משלמים כל אחד מחצית מהשכר. השמאי המכריע רשאי לחלק את השכר אחרת, למשל כשהעמדה של אחד הצדדים לא הייתה סבירה, או כשלמבקש יש קושי כלכלי.

מה ההבדל בין שמאי מכריע, שמאי מטעם הדיירים ושמאי של היזם?

בפרויקט התחדשות עירונית פועלים כמה שמאים, ולכל אחד מהם מינוי ותפקיד אחרים. ההבדל העיקרי הוא מי בחר בו ולמי הוא חייב נאמנות:

גם בתביעה נגד בעל דירה מסרב לפי חוק החיזוק, המפקח על בתים משותפים רשאי לבקש ממנהל הרשות הממשלתית למנות שמאי מאותה רשימה. ומה לגבי “מכריע” שמופיע בהסכם עם היזם? המדריך של הרשות הממשלתית להסכם המומלץ מפנה מחלוקות לגורם מכריע או לפוסק שנבחר בהסכמה או על ידי גורם שלישי. זה מנגנון חוזי, והתנאים שלו הם מה שכתוב בהסכם, ולכן כדאי לבדוק מי בוחר את המכריע, באילו נושאים הוא מחליט ומי משלם לו לפני החתימה.

אילו אנשי מקצוע עובדים מטעם הדיירים בפרויקט?

בדרך כלל אלה עורך דין, שמאי ומפקח הנדסי. לפי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, על פי רוב היזם מממן את השירותים שלהם, אבל ההסכם עם כל אחד מהם נחתם בין בעלי הדירות לבין איש המקצוע, וכולל סעיף שמחייב נאמנות בלעדית לבעלי הדירות.

• עורך הדין אחראי להסכם עם היזם, לבטוחות ולייצוג מול היזם והרשויות.
• השמאי בודק את הדוח הכלכלי ואת התמורות. לפי ההסכם המומלץ, דמי השכירות לתקופת הבנייה ודירוג הדירות לצורך ההקצאה נקבעים בידי שמאי, ולכן חשוב שהשמאי מטעם הדיירים יבדוק אותם. על העבודה של שמאי פינוי בינוי מטעם הדיירים הרחבתי בנפרד.
• המפקח בודק את המפרט ואת הביצוע מטעם בעלי הדירות.

מי שמרכזת את העבודה מול אנשי המקצוע מצד הבניין היא בדרך כלל הנציגות, ולכן כדאי להכיר את סמכויות נציגות הדיירים ואת הגבולות שלהן.

איך עורך הדין של הדיירים מנהל את אנשי המקצוע?

עורך הדין של הדיירים מתאם את אנשי המקצוע כך שהממצאים שלהם נכנסים להסכם. השמאי יכול למצוא שדמי השכירות נמוכים מדי, והמפקח יכול למצוא שהמפרט חסר, אבל אם זה לא מתורגם לסעיף בהסכם, הממצא לא מגן על אף אחד. בפועל אני עובד כך:

• מגדיר לשמאי ולמפקח, לפני שהם מתחילים, אילו שאלות הבניין צריך שיענו עליהן.
• מוודא שההסכם של כל איש מקצוע נחתם מול בעלי הדירות וכולל את סעיף הנאמנות.
• מכניס להסכם עם היזם את הממצאים: דמי השכירות, דירוג הדירות, המפרט, ומי נושא בהיטל ההשבחה ובמחלוקות עליו.
• מציג לנציגות ולבעלי הדירות תמונה אחת לפני כל החלטה, במקום שלוש חוות דעת נפרדות.

המשרד שלנו מייצג בעלי דירות בלבד, כך שכל אנשי המקצוע מצד הבניין עובדים מול עורך דין דיירים שאין לו קשר ליזם. אותו עיקרון נכון לכל הסכם פינוי בינוי: מה שחשוב לבעלי הדירות צריך להיות כתוב בו במפורש.

אפשר לערער על החלטה של שמאי מכריע?

כן. גם החייב בהיטל וגם הוועדה המקומית רשאים לערור על החלטת השמאי המכריע לפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 ימים מהיום שקיבלו את ההחלטה. על החלטת ועדת הערר אפשר להגיש ערעור מינהלי לבית המשפט לעניינים מינהליים, ומשם לבית המשפט העליון, רק אם ניתנה רשות ערעור.

מה כדאי להכין לפני פנייה לשמאי מכריע?

• את השומה, ואת התאריך שבו היא הגיעה אליכם, כי ממנו נספרים 45 הימים.
• את התוכנית שבגללה נקבעה ההשבחה, ואת המסלול שלה: הכלל, תמ”א 38 או תיקון 139.
• את הסעיף בהסכם עם היזם שקובע מי משלם את ההיטל ומי מנהל את המחלוקת עליו.
• חוות דעת של שמאי מקרקעין שמטעמכם, שמסבירה למה הסכום שגוי.
• הפרדה בין טענות על הסכום, שהולכות לשמאי המכריע, לבין טענות על עצם החיוב, שהולכות לוועדת הערר.
• בדיקה אם ההיטל הוא עד 90,000 ש”ח, ואם כדאי להתחיל במסלול של שקילה מחדש בוועדה המקומית.
• החלטות קודמות של שמאים מכריעים באתר משרד המשפטים, בתוכניות דומות באותה עיר.

המידע המופיע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון לאוקטובר 2026, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני. בכל פרויקט יש לבחון את נסיבות המקרה, ההסכם, הזכויות, מצב התכנון והוראות הדין הרלוונטיות.