חלופת שקד – מהפך או לא?

מתמ”א 38 לחלופת שקד

תמ”א 38, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, אושרה בשנת 2005 וזכתה לשימוש נרחב לאורך השנים. כחלופה לה נחקקה חלופת שקד – חוק התכנון והבנייה (תיקון מס’ 139), התשפ”ב-2022, שפורסם ברשומות ב-10 ביולי 2022.

חלופת שקד, הנקראת על שמה של שרת הפנים דאז איילת שקד, נועדה לקדם חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והתחדשות עירונית ברמת הבניין, תוך הרחבת הסמכויות של הוועדות המקומיות לאשר תוכניות עם תוספת זכויות בנייה, וקביעת מסלול רישוי מהיר.

יתרונות וחסרונות או במילים אחרות – מה נקבע בחוק?

1. זכויות בנייה: במסלול הריסה ובנייה מחדש, השטח הכולל המותר לבנייה מעל הקרקע יכול להגיע עד 400% משטח הבנייה הקיים של הבניין, כולל השטח הקיים. במסלול חיזוק, התקרה היא 200%, כולל השטח הקיים. אלה תקרות ולא זכות אוטומטית, והיקף הזכויות בפועל נקבע בתוכנית שהוועדה המקומית מאשרת. עקרון זה נועד להגדיל את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים.

2. החלופה מספקת אפשרות להוספת שטחי בנייה במגרש אחר. לצד מסלולי ההריסה והבנייה מחדש והחיזוק, החוק קובע מסלולים שבהם חלק מזכויות הבנייה ממומש במגרש אחר, שאין בו בניין הטעון חיזוק, בהיקף שצריך להיות ביחס סביר לעלות העבודות בבניין הקיים.

3. עיכוב בקבלת היתרי בנייה היה אחת מחולשות תמ”א 38. חלופת שקד קבעה מסלול רישוי מהיר: בתוכניות במסלול הריסה ובנייה מחדש או במסלול חיזוק, בתנאים שבחוק ובתקנות, הוועדה המקומית יכולה להחליט על הבקשה להיתר במסגרת ההחלטה על אישור התוכנית, במקום בשני שלבים נפרדים. חשוב לדייק: אין מדובר בכך שאישור התוכנית “הוא” ההיתר. ההיתר עצמו יינתן רק אחרי שהתוכנית נכנסה לתוקף, והבחירה במסלול אינה מבטיחה קבלת היתר או לוח זמנים מסוים.

4. שטחים לצורכי ציבור: בתוכנית במסלול הריסה ובנייה מחדש, הוועדה המקומית רשאית להוסיף שימושים לצורכי ציבור, כמו גן ילדים, מרפאה או מרכז קהילתי, בהיקף של עד 10% מהשטח הכולל המותר לבנייה מעל הקרקע. במסלול חיזוק, התוספת לצורכי ציבור מוגבלת לעד 14% מהשטח שנוסף, לגני ילדים ומעונות יום. בנוסף, הרשויות המקומיות יכולות להכין תוכנית כוללת להתחדשות עירונית לכל שטח העיר.
5. עררים: בערר על היתר לבניין הטעון חיזוק או על היתר מכוח תוכנית לפי חלופת שקד, ועדת הערר רשאית להחליט, מטעמים שיירשמו, שאין הצדקה לעכב את מתן ההיתר בשל הערר, בשים לב לאפשרות להשיב את המצב לקדמותו. המשמעות היא אפשרות לחסוך זמן ולהקטין עיכובים.

מהי הביקורת כנגד חלופת שקד?

לצד היתרונות, נשמעה גם ביקורת כנגד ההסדר. החוק מאפשר לשר הפנים, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, לקבוע בצו שבמרחב תכנון מסוים התקרה במסלול הריסה ובנייה מחדש תהיה 450%, 500% או 550%, בהתחשב בין השאר בערכי הקרקע ובסיכון לרעידות אדמה. המבקרים טענו שלא יהיה פשוט ליישם זאת, ושבאזורי פריפריה גם תוספת כזו לא בהכרח תהפוך פרויקט לכדאי כלכלית.

בנוסף, נטען שהחלופה עלולה להגביר את הצפיפות בערים ולהעמיס על התשתיות ועל השטחים הפתוחים. החוק מנסה לתת לכך מענה, בין השאר בכך שהוועדה המקומית נדרשת לבחון את התשתיות ואת צורכי הציבור, ורשאית לדחות תוכנית משיקולים תכנוניים או כשהיא מעדיפה תכנון מתחמי. גם נושא היטל ההשבחה עורר ויכוח. בתמ”א 38 חל פטור מהיטל השבחה בתנאים שנקבעו בחוק, ואילו בחלופת שקד נקבע היטל השבחה בשיעור של רבע מההשבחה בשל היתר מכוח התוכנית, לצד מקרים שבהם הרשות המקומית רשאית לקבוע הקלות בתנאים שבחוק. המבקרים חששו שההיטל ירתיע יזמים, ומנגד נטען שהוא עשוי לעודד את הרשויות לקדם התחדשות עירונית.

מתי חלופת שקד החליפה את תמ”א 38?

החוק פורסם ברשומות ב-10 ביולי 2022. תמ”א 38 לא פקעה מיד: בשנים שאחר כך היא המשיכה לחול בחלק מהרשויות, עד מאי 2026 לכל המאוחר ברשויות שעמדו בתנאי ההארכה, או עד אישור תוכנית מחליפה, וברשויות אחרות פקעה קודם. כיום, פרויקטים חדשים של התחדשות בבניין בודד מקודמים בעיקר מכוח חלופת שקד או מכוח תוכניות מקומיות.

ההמלצה שלנו היא לבדוק לגבי כל בניין את התוכניות החלות על המגרש, את התנאים שבחוק ואת מדיניות הוועדה המקומית, לפני שבוחרים מסלול. כל זאת, בליווי צמוד של עורכי דין המנוסים והבקיאים בתחום.

אנחנו במשרד עורך הדין אמיר שטיינהרץ ושות’ בעלי ניסיון רב ומוניטין בתחום ההתחדשות העירונית: מעל 20 שנות ניסיון ומעל 350 פרויקטים, בהם תמ”א 38 ופינוי בינוי, בכל רחבי הארץ. במסגרת השירות של משרדנו, אנו מעניקים ייעוץ משפטי תוך התייחסות להיבטים מסחריים ותכנוניים, וייצוג נאמנה של הדיירים בלבד למען מקסום הזכויות המגיעות להם, התנהלות נכונה מול התנגדויות והגדלת התמורה שלהם מהעסקה.
אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר ואנו נשמח לסייע לכם בליווי הפרויקט.