מדריך למיקסום זכויות הדיירים בעסקת פינוי בינוי

עסקת פינוי בינוי היא עסקה שנערכת בין בעלי הדירות במבנה ישן לבין יזם או קבלן, אשר מעוניין להקים עבור בעלי הדירות בניין חדש ומודרני, ולמכור מספר דירות נוספות שיבנה בבניין.

אמנם לקבלן ולבעלי הדירות יש אינטרס משותף להוציא אל הפועל את הפרויקט, אך לכל אחד מן הצדדים יש גם אינטרסים מנוגדים – הקבלן מעונין לשלשל לכיסו רווח כלכלי גבוה ככל הניתן באמצעות חיסכון בעלויות של העבודות, ואילו בעלי הדירות מעוניינים למקסם את הזכויות שלהם ולקבל דירות עם מפרט עשיר וברמה גבוהה ככל האפשר.

בשורות הבאות נספק מספר טיפים עבור דיירים המעוניינים למקסם את הזכויות שלהם במסגרת המשא ומתן מול קבלן בעסקת פינוי בינוי.

בחירת נציגות

העצה הראשונה היא למנות נציגות מטעם הדיירים אשר תייצג אותם במשא ומתן מול הקבלן, ותוסמך לבצע פעולות מסוימות שיוגדרו מראש. כמובן שההסכם הסופי יובא לאישור כל בעלי הדירות, אבל אי אפשר יהיה לקיים את המשא ומתן כאשר כל בעלי הדירות בתמונה – זה יסרבל את התהליך וסביר להניח שגם יביא לפיצוץ שלו. חשוב לזכור כי הדיירים שונים זה מזה בהשקפות שלהם, באופי ולעתים גם באינטרסים שלהם. על מנת שאפשר יהיה לפעול כגוף אחד מול הקבלן – חייבת להיות נציגות מוסמכת שמדברת בשם הדיירים.

על מנת שאפשר יהיה לפעול כגוף אחד מול הקבלן – חייבת להיות נציגות מוסמכת שמדברת בשם הדיירים.

עורך דין

בהמשך, עליכם לבחור עו"ד פינוי בינוי שמיומן בעסקאות מסוג זה, על מנת שייצג את בעלי הדירות במשא ומתן עם הקבלן. בחירת עורך הדין משרתת תכלית כפולה – ראשית, היא תורמת לליכוד השורות בין הדיירים, כך שיש בעל מקצוע אשר מייצג אותם באופן אחיד כלפי הקבלן. ושנית, היא מעניקה לבעלי הדירות את הליווי המקצועי שהם זקוקים לו בבואם לגשת לעסקה סבוכה של פינוי בינוי, שיש בה מרכיבים רבים שיש להסדיר מראש. חשוב להדגיש כי בשום אופן אין להסכים כי עורך הדין של הקבלן יטפל גם עבורכם בעסקה זו, אלא עליכם להיות מיוצגים באופן עצמאי, על ידי עורך דין פינוי בינוי שייצג את האינטרסים שלכם בלבד.

בחירת קבלן

הטיפ שלנו בהקשר זה הוא – סבלנות ותחרות. נכון, אפשר לנהל משא ומתן עם קבלן אחד בלבד, וסביר להניח שהדבר יוביל לקידום מהיר ביותר של הפרויקט. אלא שצעד כזה פוגע ביכולת המיקוח שלכם במשא ומתן, שהרי הקבלן יודע שאין לכם חלופות אחרות והדבר מוביל לכך שאי אפשר יהיה למקסם את זכויות הדיירים בצורה מיטבית. קבלן כזה לא יציע את המפרט הטכני הטוב ביותר, ינסה לדרוש לוח זמנים נוח יותר, בטוחות זולות יותר עבורו, מגורים חלופיים ברמה נמוכה יותר וכן הלאה.

לכן, מומלץ לנקוט בדרך של תחרות – מכרז בין מספר קבלנים (מספיק אפילו שלושה), שייאבקו בינם לבין עצמם מי מעניק לבעלי הדירות את הזכויות הגדולות ביותר. לאחר הגשת ההצעות על ידי הקבלנים, תיערך בדיקה יסודית והשוואתית שלהן באמצעות עורך הדין טעם בלי הדירות ולעתים גם תוך היעזרות בבעלי מקצוע נוספים כגון מפקח בניה ושמאי, וכך ניתן יהיה לבחור את ההצעה המיטבית עבור הדיירים. אכן, מדובר בתהליך מורכב יותר וארוך יותר, אך הוא מבטיח תוצאה טובה יותר לבעלי הדירות, ורק כך יוכלו לקבל את ההצעה בעל הערך הרב ביותר והמשתלמת ביותר עבורם.

ביצוע

גם לאחר חתימת ההסכם, יש חשיבות להמשך ליווי הפרויקט באמצעות עו"ד פינוי בינוי המייצג את בעלי הדירות, על מנת לוודא מימוש מלא של זכויותיהם בהתאם להסכם ולמפרט שעליו סוכם, ועל מנת להתמודד עם תרחישים בלתי צפויים שעשויים להתעורר.