מהו זיכרון דברים בעסקאות מקרקעין?

עסקת נדל"ן עלולה לעבור תהפוכות רבות לפני שהיא יוצאת לפועל. הצד המעוניין לרכוש את הדירה זקוק לזמן על מנת לבצע בדיקות בנוגע לנכס ומאידך התחרות על דירות איכותיות עם מחירים הוגנים כה רחבה שיתכן ועד שיסתיימו הבדיקות וההתלבטויות הדירה כבר תימכר. החשש הזה יחד עם רצון המוכר לסגור עסקה מובילים את שני הצדדים לחתום על מסמך זיכרון הדברים.

מה הוא זיכרון דברים?

זיכרון דברים הינו מסמך המאגד את הצהרות שני הצדדים בנוגע לעסקה באופן בו סוכם ביניהם טרם חתימה על הסכם מכר מפורט. מסמך זה יכיל במרבית המקרים מידע מהותי ללא ירידה לרזולוציות עמוקות- למשל המחיר המקובל על שני הצדדים ופרטים טכניים לגבי הנכס.

מבחינת נוסחת הקשר בדיני חוזים ניסוח המסמך הוא זה שילמד אותנו האם יש לפנינו מחויבות שאינה משתמעת לשני פנים או שהצדדים החתומים אינם כבולים למה שכתוב ומדובר בשלב ביניים בלבד. תופתעו לגלות שהסוג הנפוץ ביותר הוא דווקא הראשון למרות שלשני הצדדים ברור כי השלב הבא הוא חתימה על החוזה הסופי במהלכו יהיה על הצדדים להשלים את מכלול הפרטים הנוגעים לביצוע עסקת המכירה.

כיצד בא לידי ביטוי תוקפו המשפטי של המסמך?

בניגוד לנטייה להקל ראש במחויבות הכרוכה בחתימה על זיכרון דברים מדובר בחוזה עם משמעות משפטית במרבית המקרים. תוקף משפטי משמעו כי שני הצדדים כבולים לתנאים המופיעים בו וקשורים מבחינה חוזית בין אם זה נחתם על גבי נסח שהורד מהאינטרנט או על פתק הכתוב בכתב יד.

על מנת שחוזה יהיה בעל תוקף מחייב עליו לעמוד בשני קריטריונים מצטברים: גמירות דעת ומסוימות. גמירות דעת מתקיימת כאשר ניתן להסיק מתוך המסמך כי שני הצדדים לחוזה היו בהסכמה הדדית לגבי אופן ביצוע העסקה, ומסוימות מתייחסת להצהרות לגבי הפרטים החיוניים שסוכמו.

על מנת לחדד את תפיסת בית המשפט לגבי זיכרון הדברים ניתן להסתכל על פן המיסוי. רשות מיסוי המקרקעין מתייחסת למסמך זה כאל כל עסקה אחרת, מכאן שחתימה על הזיכרון דורשת מכם לדווח על ביצוע עסקת מכר לרשות ובמידה והעסקה נפלה חובת תשלום המס עדיין תחול– על מנת לבטלה יהיה עליכם לפנות לבית המשפט.

טעויות נפוצות והפרת זיכרון הדברים

במידה וצד אחד מפר את החוזה עליו לשלם פיצויים שליליים, המוכרים גם כפיצויי הסתמכות- זאת על פי סעיף 12 (ב) לחוק החוזים לפיו הצד המפר מוגדר ככזה שאינו מנהל משא ומתן בתום לב ולכן חייב בתשלום פיצויים בעד הנזק שנגרם לצד הנפגע.

היחס לנזק אינו נמדד רק באי קבלת תשלום או זכות לקניית הנכס אלא גם בהוצאות המשפטיות שהיו כרוכות בביצוע המשא ומתן. על פי סעיף 12 (ב) המטרה מאחורי פיצויי ההסתמכות הינה החזרת המצב כפי שהיה טרם הכניסה למשא ומתן, לכן הצד הנפגע אינו יכול לתבוע פיצויים על פי זנקים היפותטיים באם העסקה הייתה מתקיימת.

חוסר ההבנה לגבי ההשלכות המשפטיות מתבטא רבות באי דיוק בנושאים מהותיים, דבר העלול לעלות ביוקר עבור כל אחד מהצדדים. למשל, אי הקצבה של זמן מוגדר לחתימה על חוזה סופי כאשר בתום הזמן זיכרון הדברים מבוטל אוטומטית תגרור את שני הצדדים למחויבות משפטית מיותרת אם אינם מצליחים להגיע להבנות. מוכרים רבים אינם מכניסים סעיף לזיכרון הדברים אשר חוסם את הקונה לרשום הערת אזהרה בלשכת המקרקעין ולאחר מכן מגלים כי הם חסומים מלהמשיך בתהליך המכירה עם קונים פוטנציאליים אחרים. מנגד, קונים שוכחים לבדוק כי כל פרטי הדירה בנסח הטאבו נכונים.

למה אסור לחתום ללא עורך דין על זיכרון דברים

מצד אחד זיכרון דברים בעסקת מקרקעין לא מאפשר לצדדים לחזור בהם מהתנאים אך מצד שני הוא כולל רק חלק מההסכמות הדרושות על מנת להפעיל חוזה סופי ולכן ישנה אפשרות סבירה שבדרך יעלו מחלוקות שונות אותן ניתן למנוע על ידי שימוש בשירותיו של עורך דין מתחום המקרקעין.

בבחינה של ציר זמן המשא ומתן החתימה על זיכרון דברים מתבצעת בשלב יחסית מוקדם וזו הסיבה לכך שאף אחד מהצדדים לא מקפיד לערב בעסקה גורם מקצועי. חשוב להבין שאם גמלה בליבכם ההחלטה לחתום על מסמך כזה עליכם לפנות לעורך דין המתמקצע בתחום הנדל"ן וידע לבצע עבורכם את כל הבדיקות המקדימות ההכרחיות (מרישום בטאבו, דרך מיסים ועד לעיקולים) ולכוון לסעיפים שחובה להכניס להסכם המכר.

כעת כאשר אתם מכירים ומבינים טוב יותר כי זיכרון דברים קושר אתכם כמו כל הסכם מחייב אחר, תרומתו של איש מקצוע ברורה. זכרו כי מדובר בעסקה מסועפת עם סכומים גבוהים במיוחד וכל טעות תייקר את סכום העסקה.

משרד אמיר שטיינהרץ ושות' ליווה אין ספור עסקאות שונות בתחום המקרקעין ובעל ניסיון רב ברבדים השונים המלווים חתימה על זיכרון דברים וניסוח הסכם מכר מקצועי עם בטוחות וערבויות, כמובן תוך כדי ביצוע כל הבדיקות המקדימות הנחוצות לעסקת המכירה.