ASTLaw

עלויות נוספות ברכישת דירה מקבלן

ישנן שתי אפשרויות לרכישת נכס שכולכם ודאי כבר מכירים, מקבלן- משמע אתם תהיו הראשונים לגור בנכס שזה עתה נבנה או מיד שנייה. ברכישת דירה מקבלן יש כמובן הרבה יתרונות, החל מהריגוש של דירה חדשה- כלומר, אין צורך לדאוג מליקויים או בלאי בתשתיות הדירה ועד ליכולתכם להיות חלק מתכנון הבית ולא לקבלו מן המוכן.

מדינת ישראל מתפתחת בקצב מסחרר ובנייני המגורים החדשים צצים כמו פטריות אחרי הגשם. לכולנו יצא להיתקל בשלטי חוצות ענקיים שנוקבים במחירים מאוד אטרקטיביים לדירה חדשה לעומת מספר החדרים. במקרים מסויימים נראה שהפערים בין הדירות ביד שנייה לעומת החדשות הוא קטן ואף שולי.

דירה חדשה מקבלן

אך חשוב מאוד לדעת מראש, שהמחיר הנקוב בפרסומות ובהצעות המחיר לא כולל בתוכו רכיבים מהותיים מאוד שעלולים להצטבר לסכומים גבוהים שמשפיעים באופן ישיר על הסכום שתוציאו על הנכס החדש.

מס רכישה ושכר טרחה

הוצאת מהותית שיש לבדוק בטרם עת, היא מס הרכישה. זהו המס שמחייבת המדינה לשלם על כל עסקת רכישת מקרקעין בישראל. שיעורי המס מתחלקים למדרגות שמתעדכנות מידי שנה ובתנאים מסויימים ניתן לקבל הנחה במס הרכישה.

לכל קבלן המנהל עסקאות מקרקעין יש עורך דין המטפל בענייניו. זה עניין שבשגרה אך עשוי להפתיע אתכם שבדרך כלל את שכר הטרחה לעורך הדין של הקבלן, הרוכשים משלמים.

בעבר, הקבלנים יכלו לדרוש סכומים מופקעים בעניין אך כיום המחיר הוגבל ל 5,000 ₪ + מע"מ. זכרו, עורך דינו של הקבלן לא מייצג אתכם ואת האינטרסים שלכם, אלא את של הקבלן בלבד ולכן תמיד כדאי לערב עורך דין המתמחה ברכישת דירה מטעמכם בתהליך.

חיבור לתשתיות

מכיוון שהדירה חדשה, כנראה שהיא עדיין לא חוברה לתשתיות חשמל, גז ומים. במקרים רבים, הקבלן גובה את עלות החיבור לתשתיות מהרוכשים. את עלויות החיבור ניתן לבדוק אל מול הרשויות האחראיות על התשתיות באיזור.

מדד תשומת בנייה

ברוב המקרים, הרוכשים מעבירים את התשלום לקבלן בכמה פעימות ולא בבת אחת. התשלומים מוצמדים למדד תשומות הבנייה- זהו מדד שעוקב אחרי השינויים במחירים שחלים בכל המוצרים הקשורים לעבודת הבנייה, החל מחומרי הבנייה ועד לשעות עבודה. כלומר, ככל שהתשלומים לקבלן ייפרשו כך הסיכוי שתיאלצו לשלם יותר, יעלה.

תוספות נחוצות

אם אתם מתעניינים בדירה בקומה השמינית למשל, בקלות אפשר לחשוב שסורגים הם חלק מהסטנדרט ומחירם נכלל במחיר הדירה הנקוב. לא כך הדבר, הסורגים אינם כלולים בתוכניות הבנייה ואינם באחריות הקבלן אלא אם ביקשתם אותם כתוספת.

בינינו, גם בקומה הראשונה של בניין מיגון חלונות הוא לא עניין של מה בכך ולכן קחו בחשבון שההוצאות על קניית והתקנת סורגים תתגלגל אליכם.

במרבית דירות הקבלן, תהיה הכנה לתשתית מיזוג ומקומות ייעודים להנחת המנועים, אבל, עלויות רכישת מזגנים והתקנתם גם הם אינם כלולים במחיר הדירה. בקיץ הישראלי באמת לא נעים בבית בלי מזגן, ולכן חשוב לדעת שזוהי הוצאה שתהיה עליכם ויכולה אף להגיע לעשרות אלפי שקלים (כתלות במספר המזגנים או גודל הדירה במזגן מרכזי).

מרבית הקבלנים לא כוללים עלויות של מקלחונים וארונות אמבטיה בתכניות ובמחירי הדירה. במקרים מסויימים הקבלן יכול אף להשאיר את חיבורי המים בלבד ללא ברזים. יש לקחת בחשבון את כל אבזור חדרי המקלחת והאמבטיה בדירה.

שינויים ושדרוגים

במידה ותרצו לבצע שינויים בתכנית הבנייה של הדירה, יש לקחת בחשבון שעלויות אלה עלולות להרקיע שחקים, בעיקר בעקבות העובדה שהקבלן הוא היחיד שיכול לבצע אותן בטרם מסירת הדירה והוא זה שקובע את המחיר לשינויים.

כך שביכולתו לקבוע סכום גבוה או אפילו שרירותי, בידיעה שאין באפשרותכם לקחת שיפוצניק או קבלן אחר לבצע את העבודה.
דבר נוסף שחשוב לזכור, ברוב המוחלט של המקרים, המפרט הטכני שהקבלן נותן כסטנדרט עם הדירה (מטבח, שיש, ריצוף, קרמיקה, דלתות וכו') הוא מהבסיסיים ביותר שיש בשוק.

אין צורך כמובן להסביר שזה חלק מחישוב הרווח הנקי שלו. באם תרצו לשדרג את מה שמוצע כסטנדרט בוודאי תצטרכו להוסיף לא מעט כסף בעצמכם.

ישנן כמובן עוד הוצאות סביב העניין, אך אלה העיקריות שביניהן. מומלץ להיצמד ל10 עצות הזהב לרכישת דירה מקבלן וכמובן חשוב לבדוק היטב את המפרט הטכני, החוזה ואת כל מה שחברת הבנייה או הקבלן מציעים תחת המחיר הנקוב ומשם לחשב גם את ההוצאות הנלוות, שעלולות גם הן להשתנות,

אין ספק שעורך דין מקרקעין המתמחה בתחום ועבד מול עשרות חברות בנייה וקבלנים בארץ יוכל ללוות אתכם צעד צעד ולעזור לכם להתכונן כלכלית בצורה הטובה ביותר.

אמיר שטיינהרץ ושות' - משרד עורכי דין מקרקעין ותמ"א 38
19 מאי, 2021
השאירו תגובה

    03-376-7488
    כלי נגישות

    Powered by - Wemake