בעת ביצוע עסקת מקרקעין ונדל”ן שיקולי מיסוי הינם קריטיים לביצוע והמרכזיים בהם הם מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה. חוקי מיסוי המקרקעין עוברים שינוי בלתי פוסקים ומושפעים בין היתר מפסקי דין שונים – היכרות איתם ועם הרפורמה המתוכננת עלולה לשנות את פני עסקת הנדל"ן אותה אתם עתידים לבצע.
לייעוץ ושאלות נוספות - השאירו פרטים
מה הם השינויים בחוק המיסוי שצפויים לחול השנה?
בינואר 2022 פורסם תזכיר חוק מיסוי ומקרקעין עם מספר שינויים מוצעים, כאשר אחת המטרות של שינויים אלה היא לעודד מכירת קרקעות למטרת בנייה של בנייני מגורים וכך להגדיל את היצע הדירות בשוק, המטרה הסופית היא כמובן ירידה במחירי הדירות. אלו הנקודות המעניינות ברפורמה המתוכננת:
– מס שבח על קרקעות שנרכשו לפני ה-7 בנובמבר 2001 יופחת על מנת שבעליהם לא יחששו למכור אותם ולשלם מס גבוה.
– רוכשי דירה בשווי בינוני ירוויחו הטבה במדרגות המס ועל מנת לאפשר ריווח זה במדרגות המס מי שירכוש דירה יקרה ישלם יותר. למשל, אם עד כה מס רכישה בגובה 10% נדרש לתשלום על נכסים מעל 17 מיליון שקלים, כעת הוא יחול על נכסים מעל ל-5 מיליון לערך.
– עלייה במס תחול גם על מי שמחזיק דירת מעטפת, כלומר דירה שנחשבת כנכס בתהליך בנייה שלא כוללת למשל מטבח או ריצוף. כיום, מי שמחזיק בדירה מסוג זה כדירה נוספת משלם מס בגובה של 6% וכעת הוא צפוי לעלות למעלה מ-8%.
– מי שאינו תושב ישראל לא יוכל להנות יותר מפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים וממס על השכרת דירת מגורים. אם כי ההצעה היא ששינוי זה יחל רק ב-2024 לכן אם אתם תושבים זרים תוכלו למכור עד אז את הנכס ולהנות מהטבת המס הנוכחית לפני שתבוטל.
– שינוי נוסף יחול במשך הזמן בו משפרי דיור יוכלו להחזיק שתי דירות מגורים אך להיחשב לבעלים של דירה אחת ולקבל הטבות מס בשל כך. עד כה פרק זמן זה עמד על שנתיים וכעת הוא יקוצר בחצי ל-12 עשר חודשים. המטרה היא כאמור לעודד את בעלי הדירות לשחרר דירות לשוק.
האם קיים תקדים לפטור ממס שבח ורכישה כאשר משק בית מחזיק בשתי דירות?
חוק מיסוי המקרקעין קובע כי אדם שברשותו יותר מדירה אחת וברצונו למכור אותה יחויב במס שבח. גבר ואישה שנשואים על פי חוק נחשבים למשק בית ולכן גם אם נכס אחד רשום על האישה והנכס השני רשום על הגבר יהיה עליהם לשלם מס שבח.
אולם, בפסק דין רפפורט נוצר תקדים בבית המשפט העליון על פיו אם מתקיימים שני תנאים מסוימים ניתן לקבל פטור ממס השבח – התנאי הראשון הוא הסכם ממון שאושר על ידי בית משפט והתנאי השני הוא קיום הפרדת רכוש הכוללת חשבונות בנק נפרדים. במצב כזה, אחד מבני הזוג יכול להחזיק דירה שהיא רק שלו והדירה המשותפת תחשב כדירה ראשונה עבור משק הבית מבחינת מס וההטבות שמגיעות איתה.
כיצד מחשבים שווי עסקה בעסקת תמורות?
אחת העסקאות שהפכה לנפוצה בשוק הנדל"ן כיום היא עסקת תמורות הנחתמת בין בעל קרקע והיזם, והיא מתבצעת באופן כזה: בעל הקרקע מוכר את השטח וכנגד מקבל חלק מתמורות המכירה של אותן הדירות שהיזם יבנה על הקרקע וימכור לדיירים.
במסגרת פסק דין אזורים בית המשפט היה צריך להגיע להחלטה האם מחשבים את שווי העסקה (ועל פי כך את המיסוי) לפי שווי הקרקע ביום העסקה או התמורות שצפויות להיות בעתיד מהמכירה של הדירות. החלטת השופטים הייתה כי השווי יקבע על פי השוק הנוכחי מכיוון שאין לדעת מה יהיה מצבו בעת סיום הבנייה. כמו כן, השופטת בתיק זה הצביעה על כך שעלול להיווצר הפרש בין שומות מס השבח לתמורות בפועל והוא יהיה חייב במס.
לסיום, חשוב לזכור כי כאשר מבצעים עסקת מקרקעין חשוב לבחור לליווי העסקה משרד שבקיא בכל הדינים הקשורים למיסוי מקרקעין, בין אם מדובר בחקיקה או בפסיקה עדכנית. משרד אמיר שטיינהרץ ושות' עוסק בדיני מקרקעין ונדל”ן יותר מ-15 שנה. בכל עסקה אנו משלבים תכנוני מס לעבר, להווה ולעתיד ופועלים על מנת לאתר את הפתרונות האופטימליים. לשם כך אנחנו משתפים פעולה עם רואי חשבון, שמאים, כלכלנים ומומחים מתחומים שונים.
היי, צריך עזרה? 