חלופת שקד או פינוי בינוי: מה מתאים לבניין שלכם

מה ההבדל בין חלופת שקד לפינוי בינוי?

ההבדל העיקרי בין חלופת שקד לפינוי בינוי הוא היקף הפרויקט. חלופת שקד מאפשרת לבניין מגורים ישן אחד להתחדש בכוחות עצמו, בחיזוק או בהריסה ובנייה מחדש. פינוי בינוי מתוכנן ברמה של מתחם, שבו כמה בניינים נהרסים יחד ונבנים מחדש.

חלופת שקד היא תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, משנת 2022. היא נותנת לוועדה המקומית סמכות לאשר תוכנית לבניין כזה ולהוסיף לו זכויות בנייה, ויש בה גם מסלול רישוי מהיר, שבו הוועדה יכולה להחליט על היתר הבנייה באותו דיון שבו היא מאשרת את התוכנית. היא המסלול המרכזי שבא במקום תמ”א 38, ולכן אחרי סיום תמ”א 38 גם מי שחתם בעבר על הסכם עם יזם פוגש אותה עכשיו.

בפינוי בינוי הזכויות נקבעות בתוכנית של המתחם כולו. מתחם כזה יכול גם להיות מוכרז, והכרזה על מתחם פינוי בינוי נעשית בידי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. בשני המסלולים הדיירים יכולים להגיע לאותה תמונת סיום, בניין חדש ודירה חדשה, אבל הדרך לשם שונה מאוד.

איך יודעים אם הבניין שלכם מתאים לחלופת שקד או לפינוי בינוי?

כדי לדעת איזה מסלול מתאים, מתחילים מהשאלה אם הבניין עומד לבד או שהוא חלק ממתחם. בניין שיושב על מגרש עצמאי, בלי בניינים סמוכים שצפויים להיכלל בתכנון משותף, הוא בדרך כלל מועמד לחלופת שקד. בניין שנמצא באזור שבו הרשות מקדמת מתחם, או שמוקף בבניינים ישנים על מגרשים גדולים, ייבחן לרוב במסלול של פינוי בינוי.

יש גם מקרי ביניים, ושם כדאי לשים לב. תוכנית של הריסה ובנייה מחדש לפי חלופת שקד יכולה לכלול לפחות שלושה מגרשים גובלים, עם איחוד וחלוקה, ואז התקרה יכולה להגיע ל-500%. מנגד, הוועדה המקומית רשאית לדחות תוכנית לבניין בודד כשהיא מעדיפה תכנון מתחמי של כמה מגרשים יחד. כלומר, גם בניין שמתאים על הנייר עלול לפגוש עירייה שרואה אותו כחלק מתמונה רחבה יותר.

בדיקה ראשונה אפשר לעשות לבד: לבדוק את סטטוס הכתובת שלכם בפינוי בינוי. רק תזכרו שאם הכתובת לא מופיעה במאגר, זה עוד לא אומר שאין תכנון באזור.

כמה דיירים צריכים להסכים בחלופת שקד ובפינוי בינוי?

בחלופת שקד, בהריסה ובנייה מחדש, מספיקים בעלי שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף הצמוד להן. זה הכלל מאז 1 ביולי 2023, ובבניין עם שש דירות או יותר יש כללים מיוחדים לחישוב הרוב. הרוב הזה מאפשר לפנות למפקח על המקרקעין ולבקש שיאשר את העבודה גם בלי הסכמת כולם, והמפקח בוחן כל בקשה לגופה. אני מדגיש את זה כי כאן קל לבלבל בין המסלולים.

בפינוי בינוי אחוז ההסכמה מורכב יותר, כי מדובר בכמה בניינים. נדרש רוב מיוחס: בעלי שני שלישים לפחות מהדירות במקבץ, ובכל בית משותף שלוש חמישיות לפחות מהדירות, שיותר ממחצית הרכוש המשותף באותו בית צמודה להן. המשמעות המעשית: גם כשהרוב במתחם כולו הושג, בניין אחד שלא הגיע לשלוש חמישיות יכול לעכב את כל הפרויקט. זה פרט שכדאי להכיר כבר בשלב ההחתמות.

כמה זכויות בנייה מקבלים בכל מסלול?

בחלופת שקד, בהריסה ובנייה מחדש, החוק מאפשר לאשר עד 400% משטח הבנייה הקיים של הבניין, כולל הקיים. בבניין שהשטח שלו היום 1,000 מ”ר, התקרה היא 4,000 מ”ר. במסלול החיזוק התקרה היא עד 200% כולל הקיים.

ופה כדאי לעצור לרגע: זו תקרה ולא זכות. הוועדה המקומית רשאית לאשר פחות, בהתחשב בתוכניות שחלות במקום, בתשתיות ובצורכי הציבור. בפינוי בינוי אין תקרה אחת כזאת, והזכויות נקבעות בתוכנית שמאושרת למתחם. זה יכול לפתוח אפשרויות בפרויקט גדול, אבל בשלב הראשון הדיירים לא תמיד יודעים מה בדיוק יאושר. בשני המקרים אין נוסחה שמבטיחה זכויות בלי בדיקה של המגרש עצמו.

מי מאשר את הפרויקט בכל מסלול?

בחלופת שקד, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה היא שמאשרת את התוכנית. לכן מה שמאושר משתנה מעיר לעיר, ושווה לברר מה הוועדה שלכם נוהגת לאשר לפני שמתחילים לדבר על מספרים.

בפינוי בינוי מאשרים תוכנית לכל המתחם, ומוסד התכנון שמאשר אותה תלוי בסוג התוכנית ובתוכניות שכבר חלות בעיר. תהליך פינוי בינוי עובר דרך התארגנות, בחירת יזם, תכנון ואישור, וההתקדמות בו תלויה גם במערכת התכנון, מעבר למה שהדיירים והיזם עושים.

מה מגן על הדיירים אם הפרויקט נתקע?

בשני המסלולים, מה שמגן על הדיירים הוא ההסכם עצמו והבטוחות שבו. מי שמפנה את הדירה לצורך הריסה צריך לדעת מראש מה קורה אם היזם לא מסיים את הבנייה או נקלע לקשיים, ולכן מקובל שהפינוי ייעשה רק כנגד מסירת הבטוחות.

הערבויות, לוחות הזמנים והוראות הביטחון בהסכם הם הכלים שיש לכם ביד אם משהו משתבש, ולכן כדאי להכיר את הסיכונים בפינוי בינוי לפני שחותמים. כאן נכנס ייצוג דיירים על ידי עורך דין שמייצג רק את בעלי הדירות: התפקיד שלו הוא לוודא שיש בטוחה מתאימה לכל שלב שבו אתם חשופים.

איך נקבעות התמורות לדיירים בכל מסלול?

בשני המסלולים התמורות נקבעות במשא ומתן מול היזם, על בסיס הזכויות שצפויות להיות מאושרות, וחלוקת התמורות בין הדיירים נעשית בדרך כלל לפי תקן שמאי 21.1. מי שבודק בשבילכם אם ההצעה סבירה הוא שמאי דיירים, שעובד בשביל בעלי הדירות.

ההבדל הוא בכמה ודאות יש לכם בהתחלה. בחלופת שקד ידועה מראש רק התקרה שהחוק מתיר. בפינוי בינוי הזכויות תלויות בתוכנית המתחם, שלא תמיד ידועה כשמתחילים לדבר. לכן, אם הוצג לבניין שלכם מספר, תשאלו על מה הוא מבוסס: על מה שהוועדה כבר אישרה באזור, או על הערכה של מי שהציג אותו. ובהסכם עצמו כדאי שיהיה מנגנון שמגן עליכם אם הזכויות שיאושרו בסוף יהיו נמוכות מהצפוי.

כמה היטל השבחה משלמים בחלופת שקד ובפינוי בינוי?

בחלופת שקד היטל ההשבחה הוא רבע מההשבחה שנוצרה בשל היתר שניתן מכוח התוכנית, ויש מקרים שבהם הרשות המקומית רשאית לקבוע הקלות בתנאים שבחוק. בפינוי בינוי יש פטורים והקלות ממס לבעלי דירות שעומדים בתנאי החוק, למשל פטור ממס שבח בפינוי בינוי.

מה שחשוב להבין הוא שבשני המסלולים, מי נושא בהיטל ובמיסים בפועל נקבע בהסכם מול היזם. זה סעיף שסוגרים לפני החתימה, כי אחריה הוא כבר חלק מהעסקה.

חלופת שקד מול פינוי בינוי: ההבדלים בטבלה

מה שעולה מהטבלה הוא שההבדל המהותי נמצא פחות בתוצאה הסופית ויותר במי שמחליט ובכמה ודאות יש לכם בכל שלב. לכן אותה הצעה יכולה להיות סבירה בבניין אחד ובעייתית בבניין שליד.

מה לבדוק לפני שבוחרים בין חלופת שקד לפינוי בינוי?

לפני שבוחרים מסלול, כדאי לעבור על הדברים האלה, בסדר הזה:

• המיקום: האם הבניין נמצא בתחום מתחם שהוכרז או שהרשות מקדמת. אם לא, והוא עומד על מגרש עצמאי, חלופת שקד היא כנראה המסלול המעשי יותר כרגע.
• המצב התכנוני: אילו תוכניות חלות על המגרש ומה הוועדה המקומית נוהגת לאשר. את זה אפשר לברר מול הוועדה או באתר מינהל התכנון.
• ההסכם: לא חותמים על הסכם פינוי בינוי או על כל מסמך אחר לפני שמבינים מה הוא כולל, גם אם קוראים לו “הסכמה עקרונית”.

את הסעיף האחרון הכי קל לדלג עליו. יזמים מגיעים עם הצעה שנראית טוב בפגישה הראשונה, אבל מבנה ההסכם והבטוחות שבו יקבעו את המצב שלכם לאורך שנים. עורך דין התחדשות עירונית שמלווה דיירים בלבד בוחן את ההסכם מנקודת המבט שלכם, בלי אינטרס כלפי הצד השני.

אז מה מתאים לבניין שלכם?

ההחלטה בין חלופת שקד לפינוי בינוי היא לא בחירה בין טוב לטוב יותר. אלה שני מסלולים שמתאימים למציאויות שונות. בניין שעומד לבדו על מגרש קטן, עם שכנים שלא מתכוונים להשתלב בפרויקט משותף, יתקשה להיכנס לפינוי בינוי, ושם חלופת שקד יכולה להיות הדרך המעשית. מתחם של כמה בניינים באזור שהרשות כבר מקדמת ייבחן בדרך כלל כפינוי בינוי.

ומה שמשותף לשניהם: היזם שפונה אליכם עובד עם צוות מקצועי שעשה את זה פעמים רבות, וההסכם שיגיע אליכם נוסח מנקודת המבט שלו. עורך דין פינוי בינוי שמייצג דיירים בלבד, בלי ניגוד עניינים מול היזם, הוא מי שדואג שהתנאים שאתם חותמים עליהם ישקפו את האינטרסים שלכם.

המידע המופיע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני. בכל פרויקט התחדשות עירונית יש לבחון את נסיבות המקרה, ההסכם, הזכויות, מצב התכנון והוראות הדין הרלוונטיות.