ערבויות בפינוי בינוי: מה מגן עליכם אם היזם נתקע

למה בפינוי בינוי צריך ערבויות בכלל?

כי בעלי הדירות לוקחים על עצמם סיכון גדול יותר מכל רוכש דירה מקבלן. מי שקונה דירה על הנייר משלם בתשלומים לאורך הבנייה. בעל דירה בפינוי בינוי נותן ליזם את כל ה”מחיר” כבר בהתחלה: הוא מתפנה, מאפשר להרוס את הדירה, ומחכה שנים לתמורה. אם היזם נקלע לקשיים, נכנס להליכי חדלות פירעון או פשוט מפסיק לבנות, הערבויות הן מה שעומד בין בעלי הדירות לבין מגרש ריק.

אילו ערבויות בעל דירה צריך לקבל מהיזם?

בפרויקט פינוי בינוי מקובל לדרוש סט של ערבויות, שכל אחת מהן מכסה סיכון אחר לאורך הדרך:

הסט הזה הוא נקודת הפתיחה. בכל פרויקט מתאימים אותו למבנה העסקה: מי משלם מה, כמה זמן צפויה הבנייה, ואילו התחייבויות נוספות לקח על עצמו היזם. ההיגיון קבוע: על כל התחייבות של היזם שתלויה בעתיד, צריכה לעמוד בטוחה שאפשר לממש.

האם החוק מחייב את היזם לתת לכם ערבות חוק מכר?

לא באופן ישיר. חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) נכתב לרוכשים שמשלמים כסף למוכר. לפי החוק, מוכר לא יקבל יותר משבעה אחוזים ממחיר הדירה בלי שהבטיח את הכספים באחת מחמש דרכים: ערבות, פוליסת ביטוח, משכנתה ראשונה, הערת אזהרה נקייה או העברת הבעלות. בעלי דירות בפינוי בינוי לא משלמים ליזם כסף, ולכן מה שמחייב את היזם כלפיהם הוא ההסכם.

בפועל, ההסכמים המקובלים מחייבים את היזם לתת לכל בעל דירה ערבות בנקאית בנוסח של ערבות חוק מכר, בגובה השווי של הדירה החדשה. גם ההסכם לדוגמה שפרסמה הרשות להתחדשות עירונית מתייחס לערבויות ולבטוחות לבעלי הדירות. הוא המלצה ולא חובה, אבל הוא נותן לכם בסיס להשוואה מול מה שהיזם מציע.

מה ההבדל בין ערבות אוטונומית לערבות מותנית?

ערבות אוטונומית ובלתי מותנית היא ערבות שהבנק משלם לפי הדרישה ובתנאים שכתובים בה, בלי לברר קודם מי צודק במחלוקת בינכם לבין היזם. ערבות מותנית דורשת להוכיח קודם הפרה, ואז הכסף מגיע רק בסוף הליך, כשהפרויקט כבר עומד. לכן כל הערבויות הבנקאיות לבעלי הדירות צריכות להיות אוטונומיות ובלתי מותנות, וכתוב בהן במפורש באילו מקרים אפשר לממש אותן.

כדאי לבדוק גם שלושה פרטים טכניים שקובעים כמה הערבות שווה בפועל: על מה הסכום שלה צמוד, מתי היא פוקעת לעומת לוח הזמנים של הפרויקט, ומי מחזיק בכתב הערבות בשמכם.

מה קורה לערבויות כשיש ליווי בנקאי?

ברוב הפרויקטים בנק או מבטח מלווה מממן את הבנייה ומקבל שעבוד על הזכויות של היזם בפרויקט. במצב כזה, הערבויות לבעלי הדירות ניתנות בדרך כלל במסגרת הליווי. בהסכם בודקים שהבנק המלווה מתחייב להנפיק את הערבויות לבעלי הדירות, ושהשעבוד לטובתו לא יפגע בזכות שלכם לקבל את הדירות החדשות.

חשוב גם לא להתבלבל בין המונחים. ערבות ביצוע שקבלן מבצע נותן ליזם מגינה על היזם מול הקבלן. היא לא מחליפה את הערבויות שאתם צריכים לקבל ישירות לטובתכם.

ומה לגבי פרויקטים של תמ”א 38/2?

הכללים נכונים גם לפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש בבניין בודד. תמ”א 38 הסתיימה, והמועד המאוחר ביותר לפקיעתה היה מאי 2026, ברשויות שעמדו בתנאים להארכה. מה קורה להסכם תמ”א 38/2 שכבר נחתם תלוי בשלב שבו נמצאת הבקשה להיתר, ועל זה הרחבתי בעמוד תמ”א 38 הסתיימה. בניין בודד שרוצה להיהרס ולהיבנות מחדש היום עושה זאת לרוב לפי חלופת שקד או לפי תוכנית מקומית. בכל המסלולים הסיכון זהה: הדירה נהרסת לפני שהחדשה קיימת, ולכן גם הערבויות שצריך לדרוש זהות.

מתי מקבלים את הערבויות, ומה בודקים לפני שמתפנים?

הכלל הפשוט: לא מוסרים את הדירה לפני שהערבויות הרלוונטיות נמצאות ביד. לפני הפינוי בודקים:

• ערבות לכל בעל דירה: כתב ערבות נפרד, על השם שלכם ובסכום שמתאים לדירה שהובטחה לכם.
• ערבות שכירות בתוקף: שמכסה את תקופת הבנייה הצפויה, כולל איחורים אפשריים.
• תנאי מימוש ברורים: באילו מקרים אפשר לדרוש את הכסף, ומי רשאי לדרוש.
• תוקף והצמדה: שהערבות לא פוקעת לפני שהדירה החדשה נמסרת, ושהסכום צמוד.
• מי מחזיק את הערבויות: בדרך כלל עורך הדין של הדיירים או נאמן, לפי מה שנקבע בהסכם.

מה שמבוקש בשלב הזה אמור להיות כתוב כבר בהסכם פינוי בינוי. לפני הפינוי בודקים רק שמה שנכתב אכן נמסר.

מי בודק את הערבויות מטעמכם?

עורך הדין של הדיירים. מי שמייצג את היזם מנסח ערבויות שנוחות ליזם, וזה לגיטימי מבחינתו. במשרד שלנו אנחנו מייצגים בעלי דירות בלבד, ולא יזמים, כך שכל סעיף בטוחות נבחן רק מהצד שלכם. אחרי יותר מ-20 שנה ויותר מ-350 פרויקטים, ההבדל בין ערבות מנוסחת היטב לבין ערבות כללית ברור לנו: הוא נמדד ביום שהפרויקט נתקע. לכן בייצוג דיירים המטרה שלנו היא מקסימום ביטחון ומקסימום תמורות לבעלי הדירות.

מה שווה ערבות שלא נכתבה בהסכם?

כמעט כלום. הכוח שלכם לדרוש ערבויות נמצא לפני החתימה. אחרי שרוב הדיירים חתמו, קשה מאוד להוסיף בטוחה שלא סוכמה. מי שבודק את הנושא כשהיזם רק מציג את ההצעה, מקבל את ההגנה בזמן שעוד אפשר לשאת ולתת עליה. אם אתם רוצים לדעת מה עוד לבדוק בשלב הזה, ריכזנו את זה בבדיקת הכדאיות של פינוי בינוי.

המידע המופיע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון לנובמבר 2026, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני. בכל פרויקט יש לבחון את נסיבות המקרה, ההסכם, הזכויות, מצב התכנון והוראות הדין הרלוונטיות.